本次加息市場影響有限 房貸政策是關鍵

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中國人民銀行突然發佈消息，人民幣存貸款基準利率自10月20日起上調0.25個百分點。本次加息雖然對購房者和開發商都會有一些影響，但顯然其並非針對房產市場，因而影響不會很大，從金融方面看，對今後房地產市場走勢影響最大的還是房貸政策的執行力度。 房貸利率已“率先”上調 雖然說這是央行34個月來首次加息，但對購房者來說，房貸利率早已上調。按這次5年期以上貸款上調0.20個百分點計算，房貸借款人被加息少則兩三次，多的幾乎相當於十次。今年以來，銀行嚴格執行二套房政策，二套房購房者“享受”的是1.1倍基準利率，高達6.534%，相比原先的最優惠利率4.158%高瞭約2.38個百分點。而即便是首套房購房者，現在也很難拿到七折利率，75折、八折甚至八五折利率已經非常普遍。實際上，今年絕大部分的購房者都已經被加息瞭。 記者調查發現，目前首次購房者大多為“特剛需”，被加息的幅度也不大，房貸負擔大多不會成為購房決策的主要因素。而置換型購房者則明顯受到二套房貸政策的影響，加息可能會強化他們進一步觀望的預期。當然，少部分置換客原本就計劃買新後賣舊償還貸款，因為持有貸款的時間很短，對利息負擔的增加相對不敏感，仍然會視房價走勢而實施置換計劃。 不會導致提前還貸潮 本次5年期以上貸款基準利率加息的幅度為0.20個百分點，對購房者來說，增加的利息支出不大。比如，以30年期100萬元商業房貸為例，原七折優惠利率每月還款額約為4867元，而加息後為4948元，僅增加81元，對原本享受七折優惠利率的老借款人來說，其影響很小，提前還款的意願不會很強烈。相反，在貸款政策日趨嚴厲和物價指數走高的預期下，他們會更加珍惜持有的優惠房貸。老借款人更關心的是明年是否還能繼續享受最優惠利率，如果銀行統一將老客戶的房貸利率折扣上調，更多的借款人才可能選擇提前還款化解利息負擔的增加。 需要提醒的是，小部分借款人簽訂的房貸合同，其利率調整的周期為月，而不是年。這些借款人需要留意在下月還款賬戶中多存入相應的款項，以免無意中造成還款逾期。 加息瞭，每月貸款增加多少 從普通購房者的角度來看，自10月7日上海細則公佈以來，買方群體觀望氣氛已經重現，加不加息對目前的樓市影響不大。而對於真正急需購房的剛性群體來說，加息所增加的這點還款也不足以動搖他們的購房計劃。 說明：2010年10月20日，央行加息後，以貸款額100萬、貸款20年計算：(1)首套房基準利率加息後每月月供增加115.57元，總利息增加27737.29元;首套房八五折利息，加息後每月月供增加94.48元，總利息增加22676.12元;(2)二套房上浮1.1倍利率，加息後每月月供增加130.24元，總利息增加31256.73元。 房貸市場陷“十月圍城” “我愛我傢”統計數據顯示，新政實施半個月以來，滬房貸市場交易量滑落，10月1日-15日環比9月16日-30日，降幅約為25%。購房人心態不一，觀望、棄單情緒加重，房貸市場陷入“十月圍城”。 首次置業人群——“觀而止步” “我愛我傢”指出，新政中將首套房首付“一刀切”調至30%，原有差別化首付政策優惠不再。首套房新政實施節點，銀行均以面簽時間為準：新政後面簽的客戶要按30%的首付比例執行，之前按20%首付簽訂合同的首套房客戶，需補齊10%的首付款。對於剛剛湊足首付的首次置業人群來說，眼看購房首付成本增大，原本離購房“一步之遙”，現在隻能“觀而止步”。“我愛我傢”統計顯示，政策出臺後因無法補齊首付款而選擇退單的客戶占交易類貸款人群總量的5%左右。 置業升級人群——“別無選擇” 新政出臺前，部分置業升級人群為規避二套房政策或減輕再次購房的壓力，將目光投向抵押消費貸款，試圖將名下房產抵押以實現全款購房，繞開二套房貸的限制或彌補首付不足的弱勢。而此次新政禁止消費類貸款用於購房，直指住房抵押貸款，使得置業升級人群“抵押之路”被堵，借款人隻能直接貸款實現置業升級，首付款不足的改善型置業人群換房升級計劃擱淺。據“我愛我傢”統計，抵押消費貸款用於購房用途的停發，使近10%的抵押貸款客戶選擇退單。 投資投機人群——“按捺不住” 政策效應推動上海二手房掛牌量較大幅度回升，為14.6869萬套，環比上周上漲2.91%。其中楊浦區掛牌漲幅最大，單周環比上漲4.41%。 “我愛我傢”指出，新政對抑制投資、投機需求也起到瞭推動作用，投資投機購房人大部分都擁有三套以上的房產，其中部分人擔心調控後房價下跌和房產稅征收，已經按捺不住開始拋售手中房源，其中以閘北、楊浦、松江等房價上漲較快的區域為代表。“我愛我傢”分析，資金不足需靠貸款投資房產的購房人，因為三套房停貸和抵押貸款用於購房的禁止而希望破滅;資金充裕的炒房人群雖然可以全款購房，但受“同一傢庭10月1日後在滬限購一套房”和外地人“限貸令”影響，投資之路困難重重。 “我愛我傢”分析，此次樓市二次調控從收緊信貸“閘門”、抑制購房需求出發，實施半個月來，對房貸市場影響較大，預計新政效力將持續到年底，樓市“銀十”鐵定成泡影。 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage