溫州允許農村住宅抵押貸款引發激烈爭議

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激活農民“沉睡的資本” 　　“我們農民自傢的房子真的也能和城裡人一樣辦房產證，到銀行辦抵押貸款嗎？”溫州樂清市大荊鎮小橫浦村海瓜子養殖戶陳昌宏開始怎麼也不信自己傢不值錢的農村房能“變現”。 　　陳昌宏的“無知”是可以理解的，因為“這個事情實際上是我們冒著風險在做”，溫州樂清農村合作銀行總經理李永涵如是說。 　　全新的思路從金融領域破題。資金是農民發展生產的命脈。目前小額農貸等傳統融資方式已難以滿足農民的需求。當前我國融資的主要方式是財產抵押貸款，這對廣大農民來說卻很不現實。 　　農民傢中能拿得出去的財產主要是農傢房。房子不是空中樓閣，它蓋在土地上，房子不值錢，土地值錢。國傢法律表述的農村宅基地，實際就是人們習慣理解意義上的農民房。 　　據溫州市法院農村宅基地課題組提供的調查報告稱，近年來，渴望獲得生產發展資金的廣大農民不得不“飲鴆止渴”，私下賣房，或抵押農傢房以獲取借款資金，這已成為各地農村一大普遍現象。由於它得不到法律的保護，隨著農村地價步步攀升，導致利益摧毀信用，一些人賣瞭房、收瞭錢，若幹年後地價升瞭又不認賬，結果引發無窮官司。 　　但是，《土地法》規定，農村宅基地屬“農民集體所有”，其法律意義是農民隻有使用權而無處置權。《擔保法》也規定，農村宅基地不可作為抵押物。新實施的《物權法》首次對宅基地這一“用益物權”作瞭保護性的規定，但在能否允許農民處置的核心、敏感的問題上回避不談。 　　在這種法律的背景下，長期以來我國農村宅基地或農民房成為“沉睡的資本”。廣大農民因無其他值錢的財產可作抵押擔保，以致求貸無門。 　　在這種情況下，樂清市(縣級)農村合作銀行在人民銀行溫州市支行的支持下，為支持農民發展生產，逼出“以農(房)支農”的金融支農新舉措。從2003年起，他們從實際出發，解放思想，大膽嘗試農民房抵押貸款，以激活農民“沉睡的資本”。 　　該市參照城市房產允許抵押貸款的辦法變通處理，銀行認可農房房產證+房屋宅基地使用權證書作抵押物。兩證齊全就給予辦貸，貸款額度是房屋市場評估價60%至80%的資金。 法規政策成瞭繞不過去的石頭 　　實行“農房抵押貸款”必然遇到貸款風險、農房拍賣、變更“農民集體所有”宅基地使用權等敏感問題。法規政策成瞭繞不過去的石頭。 　　為瞭解決房產拍賣後的“執行難”和土地使用權的“變更難”，2007年4月1日，溫州市法院和國土部門從實際出發，聯合發出《協助人民法院辦理集體土地使用權變更登記暫行規定》。該文規定：抵押的“農民房”經法院作為被執行物處置(拍賣)後，可直接辦理農民集體土地使用權的變更登記。 　　這就從“終端”上解決瞭“農房抵押貸款”的法律障礙，使之頭尾打通，在實際上認可瞭“農房抵押貸款”。不過，該文也有一個限制：土地使用權的受讓人必須是當地縣域范圍內的農民。 　　有瞭這個地方主管部門變通性的“紅頭”政策，難以開展的農民房抵押貸款終於在溫州“破冰”。溫州樂清農村合作銀行由此大膽、積極地辦理集體土地農民自建房的抵押貸款業務，使原來“不值錢”的農民房有瞭市場價值，使“死房”起死回生變現為資金，讓其回流到農民手中。這一突破，透出農村生產力新一輪大解放的曙光。 浙江多地出現農房抵押貸款 　　樂清市大荊鎮盛宅下村養豬專業戶張啟福往年隻獲得5000元的小額貸款。去年他押房獲貸4萬元用於傢豬養殖。種豬飼養量從10多頭增加到30多頭，自繁肉豬從100多頭擴大到400多頭，年純收入從5萬元增加到20多萬元。農房抵押貸款使他心裡樂開瞭花。 　　樂清市南塘鎮南浦村農民江德財長期從事貂毛等皮草服裝生產，前幾年他以兩間三層樓房作抵押，每年貸款40來萬元，生產得到瞭有力的發展。前不久，他為瞭擴大再生產，一口氣把親戚的4間三層樓房也統統拿來抵押，共貸瞭120萬元。他說，有瞭這筆可觀的流動資金，預計今年的產值可從1千萬元再增一倍。 　　從樂清農村合作銀行提供的資料顯示，截至2008年2月末，該行已為3452戶農民提供集體土地上的自建房抵押貸款，貸款餘額達6.23億元，不良率僅為0.96%，比該行整體貸款不良率低0.12個百分點。 　　記者瞭解到，當前農民房抵押貸款正方興未艾。工商銀行蒼南縣支行等國有商業銀行也紛紛“試水”農房抵押貸款。 　　不僅溫州風生水起，浙江的嘉興、湖州等地也都先後出現瞭民間自發或政府推動型的農民住房抵押貸款試驗。 涉及宅基地這一核心命題 　　目前，人們對農民住房抵押貸款“行不行”仍說法不一，議論紛雜。原因是它隱藏著一項“冒險”的制度化創新，觸及瞭中國農村土地制度一條敏感的神經——宅基地。 　　房屋與宅基地是“毛皮關系”，或一個問題的兩種表述。房屋是宅基地上的附屬物，抵押房屋若不一同轉移宅基地，最終抵押不成。房屋抵押必將涉及“宅基地”這個核心問題。一些專傢表示，“其實這已經等同於試行農村宅基地抵押”，這或將攪動整個農村宅基地制度的改革課題。 　　物權法專傢、最高人民法院立案庭審判長高珂說，對宅基地使用權的轉讓或抵押，現行法律和國傢有關政策諸如《土地法》、《擔保法》等采取瞭原則禁止的態度，故在實踐中出現農村房屋或宅基地使用權作為抵押的，應當認定為無效。這一觀點成為對《物權法》中有關宅基地使用權條文的一個權威理解。 　　但對農民房問題進行長期調查並在司法實踐中頻頻接觸“農民房官司”的溫州市法院副院長鄭永勝認為，法律的一大原則是“非禁即入”，國傢歷來沒有法律禁止農民的房子抵押、買賣。《擔保法》雖然規定，農村宅基地的土地使用權不能抵押。農民的房子雖然建在宅基地上，但這個房子已變成混合物瞭，它已變成農民的財產。《擔保法》第三十四條規定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押。”因此，他認為應當允許農民抵押、轉讓自己的房子。 　　民法專傢、溫州市中級人民法院副院長於偉認為，《土地法》第二條和第六十二條明確規定：“土地使用權可以依法轉讓。”“農村村民一戶隻能擁有一處宅基地，……農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。”這表明，農民的房子土地使用權是可以轉讓、出賣，隻不過農民隻有“一錘子買賣”，今後不能得到第二處宅基地。他認為，應該全面、正確地理解法律。 ?“破冰”之舉風險猶存 　　不過，也有一些專傢、學者從社會層面考慮，認為宅基地是一種特殊的用益物資權，涉及全國9億農民的“安身立命”，如果允許農民抵押和轉讓宅基地，在中國農村社會保障體系尚未全面建立情況下，農民一旦會失去穩定居住地，會導致農民流離失所，影響社會穩定。 　　但一些社會學傢則認為，這種擔心也許不必要。他們的論據是農民不會輕易“押”掉宅基地。中國人民銀行溫州市分行負責人說，事實上，也有不少抵押貸款者擁有兩處以上的宅基地，有的人是有其他財力或能力應對，有的人則已舉傢進城不再返鄉等等。 從記者調查看，溫州也確發生瞭一些農民房因有無力還貸而被拍賣掉的現象。但這種現象屬個別還是會不斷擴大？會不會影響農民“安身立命”和社會穩定？銀行拍賣處置這類農民住房合法不合法，會不會導致不良資產的增加？……這些問題確實存在爭議。對此，有專傢建議，在目前的法律和社會環境下，農房登記與交易制度創新，要遵循“有條件流轉、漸進推進”的原則進行嘗試，盡一切可能弱化其對農民生活保障和農村穩定的負面影響。 ? ? Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage