典當在建工程存在那些法律風險？ |
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（一）在建工程是否抵押權優先受償？ 在建工程和已經確權的房屋在優先受償的法律規定上是不同的，在建工程抵押的優先受償權受到瞭其他法律的挑戰。 首先說買賣。絕大多數在建工程都是銷售給別人的。開發商隻是暫時享有所有權。銷售之後該房業主即取得瞭所有權。因為開發商首先取得的是整棟樓的大房本。銷售後才能出每個房屋的小房本。房屋買賣以登記為生效要件。一旦抵押給典當行的房屋開發商賣瞭出去，並且該業主從法律上取得瞭該房屋的所有權，那麼典當行的抵押權就會落空。即便業主沒有辦理出小房本，在實際交付現金的情況下，因為法院會考慮到善意第三人、弱勢群體、社會穩定等諸多因素，基於行政幹預而導致法律的隨意性，也會作出對典當行不利的判決。法律對消費者為生活的需要而購買的住宅給予瞭優先的保護。它排在瞭權利的第一位。 把已經辦理抵押的在建工程銷售瞭出去，開發商是否有責任？房產部門是否有責任？當然有，但典當行想追回貸款本息已經相當麻煩。 再說工程款，因為工程款比抵押權優先，典當行實現在建工程的抵押權時又會退居後面。在滿足工程款後，抵押權也許就很難實現。 可見在在建工程的抵押中，抵押權已經不是優先權瞭。典當行對此必須有充分、清醒的法律認識。在首先滿足買賣，其次滿足工程後，抵押權的優先受償地位已經不存在瞭。 （二）在建工程不辦理抵押登記的錯誤。 明在建工程是可以辦理抵押登記的。有些典當行在辦理在建工程典當時不辦理抵押登記，一是典當不合法，使綜合服務費不受法律保護：二是優先受償權沒有瞭，最後可能連本金都難以收回。 （三）開發商違約行為帶來的風險。 開發商對典當的貸款進行挪用，不進行工程的收尾建築，致使房屋不能按時賣出，使典當貸款無法按時回籠。 怎樣規避上述風險呢？ 1、首先要辦理抵押登記，有些在建工程不能辦理抵押登記是因為法律手續不全。這樣的房屋同時也會出現不能銷售的問題，典當行將非常被動。 2、在典當貸款用途中註明此款用於該工程的建築款。工程款優先受償，典當貸款的用途也確實是用於工程建築，這樣的有利因素一定要在合同中體現。無形中使自身的權利上升到瞭第二位。 3、有條件的典當行可以同開發商辦理相關的附條件的買賣手續，將該房屋的售房發票、售房合同、房屋兌現單押在典當行，並盡可能在房管局先行備案（有條的地區能辦到）。這樣一可以避免開發商對上述抵押房屋進行出售，二是絕當後為典當行強行過戶掌握瞭主動。雖然這裡有法律上的瑕疵，但總能對開發商有所牽制。 在建工程典當涉及的法律問題很多，抵押後出問題的也很多，因此銀行不願涉足，這正是典當行發揮用武之地的地方。 隻要理清復雜的法律關系，對開發商的買賣進行實際控制，對工程款有比較清晰的把握，並辦理抵押登記，一定能及時回籠資金。 |
2014年3月16日星期日
典當在建工程存在那些法律風險？
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