房地產典當的風險規避-----實踐中的N個經驗 |
|
眾所周知，房地產典當在所有典當業務中發放的典當金額占的比重是最大的，所以房地產典當的風險防范就成為瞭每一個典當行在經營過程中和業務操作中必須慎重考慮和認真學習的一門必修課。可是沒有一本專業的房地產典當風險防范的教科書，即使有個別資料，也可以說是紙上談兵，不太實用。各典當行隻有通過自己的典當實踐才能茯得微薄的經驗，沒有人教學，沒有人指導，往往風險和損失是巨大的。如今協會給瞭我們一個很好的平臺----協會報刊，我們可以進行交流，互相勉力，相互進取。在此本人就我行實踐過程中茯得的一些拙見，做一個拋磚引玉，希望大傢批評指正並提出更好的意見。
一些業務操作流程，在此我就不多說瞭，本刊上有很多流程文章，都寫的不錯，我隻就其中幾點，著重加以講述。
一、證件的有效性，真實性
1、個人房地產典當
<1>、身份證件是否在有效期內；
<2>、身份證件上的像片是否與當戶相符；
<3>、身份證件、結婚證、戶口本、產權證上的權利人。
2、企業房地產典當
<1>、營業執照、機構代碼、經營許可證、法人身份證件、是否在有效期限內，是否一致；
<2>、國稅地稅是否完稅；
<3>、董事會簽字、法人簽字要派人全程協辦。
二、合同的完善
1、逾期贖當或絕當變現的相關費用的收取順序。這是一個比較容易忽視的地方，尤其是對一些有意還款，但一時不能還清的客戶，要先收取法律沒有明文規定的部分，然後再收取法律有明文規定、受法律保護的一部分。如復息、用於促使其還款的相關費用（如公證費、律師費、差旅費等）要先收取，然後再收取綜合費用、利息，最後收取本金。
2、絕當後的變現程序，這一點一定要寫清楚，是委托拍賣還是訴訟、仲裁；
3、在合同中贅述，當戶到期後若無力還款，示為絕當，當戶自願接收強制執行。
三、必要的補充合同
1、《共有人同意書》，根據相關法律房屋屬於共同所有的，處分時需共有人同意；
2、《第二套住房證明》或《第二擔保書》，根據相關法律公民的生活基本物資是不能抵押拍賣的，所以要求當戶提供第二套住房證明，如果沒有，就要提供第二擔保，即：如果當戶到期無能力償還貸款本息及相關費用時，我們就要清空房屋以便拍賣變現，所以要找一個擔保用以來保證，典當到期後當戶無能力償還貸款本息及相關費用時，當戶搬入擔保人住處居住，擔保人無條件接受；
3、《授權委托書》用以當物絕當後的變現，在合同中註明，在絕當後，當戶委托典當行將房地產拍賣並將款項優先清償主合同的相關債務；
4、《授權委托書》用以辦理他項，因在相關法律中規定，抵押房地產時產權人必須要同權利人一同到登記機關進行登記，產權人可以授權他人代為辦理。
四、合同的公證
數額較大的，要進行公證，進行強制執行的公證，一旦絕當，可以直接申請法院進行強制執行，不用等待漫長的訴訟，在最短的時間內收回資金，減少典當行的損失。
最後我在就本行的一個案例和大傢交流一下，在我行開業的第二個月，某民營企業請求向我行貸款800萬元，經過我們對手續的審核發現，土地證的產權人是該企業的，並且產權證也是最近下發的，房產證正在辦理過程中，但是其提供的稅務證和營業執照是另兩傢公司的，並且註冊的地址為該宗地地址，經詢問得知，該宗土地是剛剛轉讓的，由於對方疏忽拿錯瞭證件，該宗土地上現有另外兩傢公司在此辦公，並得知這三傢企業是同一個人開辦的，並且土地的轉讓也是內部自傢公司的轉讓。我公司派人員到房管局、規劃局查詢，得知房產未做抵押，並且該宗地西側有擴建道路的計劃，有升值的潛力。最後經本行全體人員的審議，並通過專業律師的指點，我行提出以下幾點要求：1、將土地證到土地局辦理抵押登記，我行工作人員全程協辦；2、三傢公司共同承諾為該筆貸款的債務人，相互負有連帶責任；3、由於房產證正在辦理過程中，雙方共同到房管局送達抵押通知；4、抵押合同、借款合同都要到公證處進行公證，並聲明借款到期後若無能力償還貸款本金和相關費用，自願接受強制執行； 5、房產證下發5日內通知我行並配合我行到房管局辦理抵押登記手續。6、貸款金額最多給予180萬元。經過一個星期的努力，以上條件均已辦妥，最後支付瞭典當金180萬元，期限為兩個月。還有2天典當到期的時候，該企業代理人說房產證已下，但是要求增加典當金額並續當。經過審議同意其要求，但當我們拿著房產證共同到房管局登記時，房管局說，該宗地上的房產證分為兩部分，我們所拿隻是其中之一，我行要求該企業拿出另一部產權證做登記，代理人稱不知道有兩本，聲稱回公司查詢，後杳無音訊，我行多次催討無果，就這樣托瞭幾天時間，已過續當期限。最後，我公司到公證處開具瞭強制執行文書，並要求法院進行強執行。該企業得知消息，迅速與我公司聯系請求給予寬限，經過我行審議同意其請求，隨後該公司陸續還款160餘萬元，我行首先從中扣除違約金、公證費用、利息，至此，該客戶償還瞭大部分款項，說明有意還款，並懼怕我公司進行強執行，我行占據瞭主動地位，剩餘款項也不會有所風險，所以我們認為雖然此筆業務比較繁瑣，但也可以說是一個成功的案例，望大傢在借鑒的同時在不足地方給予批評指正。
|
2014年4月29日星期二
房地產典當的風險規避-----實踐中的N個經驗_0
訂閱：
發佈留言 (Atom)
沒有留言:
發佈留言