論在建工程典當流程及評估方法

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上海東方典當公司總經理王福明先生說過這樣一句話：“典當業務就是做人的業務……”在我理解看來：這裡面做人包括二個方面：一方面是當戶的資信,另一方面是典當行做人處事的方法 。 　　王總還舉瞭一個例子說：“當戶如果人品好,拿一個價值五元錢的抵押物來,我可以貸給他十元；如果當戶人品不好，拿一個價值一百元的抵押物來我都不敢貸給他五元。”  　　典當公司若想從事在建工程典當業務，首先要具備建築行業一定的專業知識，比如：典當公司可聘用持有中國房地產經紀人執業資格證書的人才等。專業知識的重要性，想必大傢是非常清楚的；其次要搞清對方的資信、行業內的口碑等。 　　除瞭上面的兩點，在做在建工程還需要重點考察以下幾點,當然操作的前提不能少,那就是對方的資信與人品瞭。  　　首先預售許可證是必須的,再者考察該項目有無聯建（聯建是指有兩個或兩個以上的開發商共同建設一個建築項目的情況。例如：建設土地的使用權屬一方的，出資建築的是另一方。）以及已經完成的建築工程量的資金來源情況（例如：有無銀行貸款、建築商墊資等）； 然後,需要審核經當地建設工程主管部門批準的該項目所有的建設手續是否完備以及開發商的建築資質等情況。 　　主要手續包括： 　　1、商品房預售許可證正副本原件（註意有效期限）； 　　2、國有土地使用權證原件（註意有無抵押貸款情況及是否年檢）； 　　3、建設用地規劃許可證原件； 　　4、建設工程規劃許可證原件； 　　5、建設工程施工許可證原件； 　　5、企業法人營業執照和開發商建築《資質證書》原件（註意是否通過年檢）；  　　6、建設用地紅線圖 　　7、經規劃部門審查批準的建築施工圖； 　　8、建築工程施工合同（特別重要，可瞭解承建工程方基本情況和項目工程總造價、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設等情況）等。 　　一般來說，該項目有瞭經當地建設主管部門頒發的商品房預售許可證後，該項目的建築手續是應該完備瞭的,但或許此時還存在人為的因素,法律法規有時在利益面前顯得蒼白無力, 所以，必須要認真細致逐字逐句再審核。 　　手續沒問題後,隨之進入估價談判階段,這也是最難把握的階段之一。首先實地考察項目的形象進度,瞭解建築施工進度計劃。 一般來說,在建工程典當貸款都是在項目的後期瞭,比如說差個綜合驗收的費用或消防安裝費用、環境建設費用、電梯及安裝等小型設備的費用什麼的。所以實地考察相當重要,而且要特別仔細才可以。 　　實地考察（即掌握該工程於所在城市中的具體坐落位置及其周圍土地的利用、總體規劃狀況；調查此地塊的權利狀況，包括權利性質、使用年限、能否續期等；掌握該工程用途、容積率、覆蓋率、綠化率、建築高度限制等；查清該工程周邊房屋的售價情況，為估算當金提供依據）。因為該項目可以預售瞭,所以還要去當地房交所瞭解該項目的預售情況,這一點也至關重要,杜絕出現預售給實際購房者後又拿來抵押的情況（俗稱“一房多買，一女多嫁”）,這樣可避免一旦出現絕當, 在法律上典當行就不是優先受償的情況。 考察預售情況另一目的還在於,該項目銷售情況不能超過總售銷量的百分之八十為宜,以便我們典當行能從理論上於剩下的房屋銷售款中收回本金和利息 。這項工作需要認真估算的,最好請懂建築的註冊會計師或註冊評估師協助估算一下。 　　以上沒問題瞭,就是開始選擇和確認抵押物，一般應典當行應考慮選擇戶型、朝向合理，面積適宜的房屋；然後估價,關於當金的多少適宜，我們一般是采取在當地建築成本上打五至七折。千萬不能按對方的銷售價來估價,一定要按當地的建築成本價來估價,各地情況或許不同，可根據當地情況酌情處理。 需要說明一點，評估師事務所或會計師事務所出具的評估報告隻能作為參考。 　　雙方在抵押物、當金,利息和綜合費用方面談妥後,就可以準備抵押手續瞭,在準備抵押手續時,為瞭避免對方拖欠建築工程公司的工程款項，我們要求該項目的承建方出具放棄用於抵押貸款房屋優先受償的承諾書。 　　具體辦理抵押手續就簡單瞭,根據當地房交所要求，一般應提供如下基本資料： 　　1、商品房預售許可證副本（有聯建情況的項目還需提供聯建協議）； 　　2、借款合同（原件一份，復印件三份）； 　　3、房地產抵押合同一式三份； 　　4、非整棟或整棟抵押的，應提交用紅線圈定的抵押范圍並由抵押人認可的分層平面位置圖； 　　5、抵押雙方法人登記證書和法定代表人授權委托書及代理人身份證。 　　6、其它要求的資料。 　　另外典當行應要求提供在建工程抵押的當戶出具《公司章程》原件（最好由典當行自行去工商局查詢，以準確瞭解對方的股東出具情況）和股東會決議（即允許以在建工程作為抵押物向典當行借款）。辦理完抵押登記後，再到當地公證處辦理賦予債權文書（借款合同）強制執行效力的公證，以避免一旦絕當後出現漫長的訴訟程序。 　　最後為瞭監控風險，最好多去工地多看看進度，盡可能從多個渠道瞭解對方當前的一些最新情況，以備不時之需。另外還需要註意一點為瞭保證還款的渠道， 　　該項目的開發商不能僅靠房地產經營為續的,最好是多元化經營的企業。總之，在建工程典當是高風險、高利潤的業務，各位同行在操作中應慎之又慎。 　　附參考資料： 　　一、在建項目抵押的條件 　　確定開發完成後的不動產總價根據所開發不動產的類型，開發完成後的不動產總價（總開發價值）可通過以下兩個途徑確定：對於習慣出售的不動產，如居住用商品房、工業廠房等，應按當時的市場交易價格，采用市場比較法確定；對於習慣出租的不動產，如寫字樓和商業不動產等，可根據當時的租金水平，采用市場比較法確定所開發不動產出租的純收益，再采用收益還原法將出租純收益轉化為不動產總價。 關於在建項目抵押的條件，法律並未做明確規定。但是根據《擔保法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及其他法律法規等的規定可以得出，在建項目抵押必須滿足以下幾種條件：  　　1、已經交付全部土地出讓金，取得國有土地使用權證書。根據《擔保法》的規定，債務人不履行債務時，債權人有權以折價、拍賣或變賣的方式處置抵押物，就相關價款優先受償。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權不能轉讓，故不得進行抵押。 　　2、取得建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定在建工程抵押合同應載明土地使用證、建設用地規劃許可證以及建設工程規劃許可證三證的編號，而隻有已經取得三證的情況下，才能按要求填寫相應編號。 　　3、按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期。因為隻有符合該比例要求，開發商才能申請商品房預售，在建項目才具有瞭可轉讓的屬性，滿足抵押法定要求。 　　4、在建項目與土地使用權必須同時抵押。《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。這也是與我國房地產法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。 　　二、在建工程的評估方法 　　在建工程的評估方法主要是重置成本法。收益現值法也可以有條件地運用。因為可比較的案例較少，一般而言市場比較法不適用。  　　1、重置成本法評估在建工程。  　　其思路與評估固定資產相同。固定資產（建築物）其重置價一般包括前期費用（勘察、設計、七通一平等），直接費（人工、材料、機械）、間接費用、其他費用、資金成本、合理利潤、調節稅等。因此，運用重置成本評估在建工程時，其重置價一般應包括以上全部項目。但是隨建築物用途的不同，個別項目可能會有所調整。如工業廠房重置成本中一般不包括“合理利潤”。另外，在建工程的資金成本一般以實際發生額為基數計算。  　　非竣工或非停工的在建工程其成新率一般為100％。停工項目和竣工項目一般要計算實體性陳舊貶值，功能性陳舊貶值和經濟性陳舊貶值。這裡實體性貶值是指因自然條件破壞的程度，計算公式為：實體性陳舊貶值＝破壞程度總費用／工種項目總費用，功能性陳舊貶值是指成本費用在同類比較中增加的費用累計折現值／工程項目總費用；經濟性陳舊貶值指未達到的設計能力程度，其計算公式為：經濟性陳舊貶值＝（設計生產能力－實際生產能力）／設計生產能力。從重置成本法評估操作來看，企業在建工程帳面值對評估的作用並不是很大的。一般而言，在建項目各項費用（如前期費用、其他費用等）均可通過有關規定計算得出；而直接費一般采用實地勘察得出工程形象進度之後，再乘以工程總投資（總預算）的方法也可以得出。當然對於工程較長的項目，可能要對工程總預算作適當的物價因素、技術因素的調整，這樣才能得到較合理的評估值。  　　2、收益現值法評估在建工程。  　　一般情況下，用重置成本法評估是基於在建項目的收益率等同於社會平均收益率。如果評估人員認為在建工種項目的收益率明顯高於或低於社會經濟水平，可以采用收益現值法進行評估。在運用收益現值法評估時，除項目收益可以預期等滿足收益現值法所要求的一些條件外，還要註意以下幾個問題：  　　1、在建工種的整體性要求。一般而言，形象進度在85％以上和竣工項目可以采用收益法。  　　2、 評估以一年為期較為合理。  　　3、風險增加，在建工程的風險性高於一般評估項目，尤其運用收益法時，由於不確定因素，風險更大。對評估人員來說，需要豐富的經驗，細致的工作，當然也要承擔更大的風險。 　　三、在建工程抵押物價值的確定 　　《擔保法》第三十五條規定“抵押人所擔保的債權不得超出其抵押物的價值”。建設部、中國人民銀行、中國銀監會於2006年1月聯合下發的《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》規定，“房地產抵押價值由抵押當事人協商議定，或者由房地產估價機構進行評估。房地產管理部門不得要求抵押當事人委托評估房地產抵押價值”。按照該《通知》及《擔保法》的有關要求，銀行在確定在建工程抵押物價值時，可委托房地產評估機構對擬抵押的在建工程進行評估，在評估的基礎上確定在建工程抵押物的市場公允價值。由於在建工程抵押尚有需多不確定因素，所以銀行在核定抵押物價值與實際可貸款額度的折率時應從緊把關，一般在建工程抵押折率應控制在60%以內。 　　四、在建工程抵押權與工程款優先權問題 　　《合同法》第二百八十六條規定：“發包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發包人在合理期限內支付價款。發包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發包人協議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優先受償。”《合同法》在該條中對工程款享有優先受償權作瞭規定，但法定抵押權與工程款享有優先受償權誰先行使，《合同法》中未作明確。但是，最高人民法院《關於建設工程價款優先受償權問題的批復》（法釋[2002]16號）則采納瞭工程款法定優先權說，並從字面上與抵押權區別開來。批復第一條規定：“人民法院在審理房地產糾紛案件時和辦理執行案件中，應當按照《合同法》第二百八十六條的規定，認定建築工程承包人的優先受償權優於抵押權和其他債權。”由此看出，工程款受償的法定優先權絕對地優先於抵押權，而無論抵押權登記與否、成立的時間是否在工程款法定優先權之前。 　　按照該司法解釋，對典當行來說，在建工程抵押貸款最大的風險就是工程款優先受償權優於抵押權問題。建設工程價款優先受償權作為法定優先權，不僅是由法律直接予以規定的，而且無須辦理登記手續，其受償額不屬公示信息，從而導致抵押權人對自己的風險無法預測和控制。 　　1、要求客戶提供與在建工程施工單位簽訂的建設工程合同，註意審查合同約定工程的總造價、工程款支付條件、支付方式以及是否存在施工單位墊資建設等情況。 　　2、確定在建工程可抵押擔保額度時，應將尚欠施工單位的工程款從抵押物價值中剔除。對尚欠工程款的情況，應要求工程施工單位出具書面證明材料。 　　3、要求工程施工單位對典當行貸款提供擔保或書面承諾放棄工程款優先受償權。典當行在辦理貸款時除在建工程抵押外，還可以要求增加工程施工單位作連帶責任保證擔保，如出現施工單位主張工程款優先權時，典當行可要求施工單位承擔抵押物不足清償部分的保證責任，使貸款資金不受損失。另外，在客戶以在建工程申請抵押貸款時，典當行可要求施工單位出具放棄工程款優先受償權的書面承諾，從源頭上避免出現抵押權與工程款優先受償權之間的沖突。 　　五、在建工程的建築物與土地使用權必須同時抵押 　　《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。這也是與我國房地產法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。典當行在辦理在建工程抵押貸款時，應把整宗土地使用權與在建工程的建築物一並抵押，而不能僅僅抵押在建工程建築物占用部分的土地使用權，土地使用權和在建工程建築物的數量、面積、有關權證號碼等情況應在抵押物清單上載明。在建工程抵押應按規定到相關部門辦理抵押登記手續，取得抵押物登記證。 　　六、辦理房地產抵押登記 　　《城市房地產抵押管理辦法》明確規定： 　　第三十二條　辦理房地產抵押登記，應當向登記機關交驗下列文件：  　　（一）抵押當事人的身份證明或法人資格證明；  　　（二）抵押登記申請書；  　　（三）抵押合同；  　　（四）《國有土地使用權證》、《房屋所有權證》或《房地產權證》，共有的房屋還必須提交《房屋共有權證》和其他共有人同意抵押的證明；  　　（五）可以證明抵押人有權設定抵押權的文件與證明材料；  　　（六）可以證明抵押房地產價值的資料：  　　（七）登記機關認為必要的其他文件。  Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage