房地產抵押典當的風險及其防范（二）

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（二）人為地自設障礙 我們典當行搞房地產抵押典當比起銀行業，遇到的障礙本來就多，我們不能再自設障礙，目前遇到的主要有以下幾個方面： 1、國有企業房產抵押典當要經主管部門批準；集體企業房產抵押，要憑職代會的決議；股份制企業房產抵押要憑董事會決議……。我國企業早已實施法人治理結構，各種類型的企業所擁有的資產屬於企業的法人財產，根據《公司法》和《企業法人登記管理條例》的有關規定，企業依法享有對這些資產的所有權、占有權、使用權、處分權等民事權利。而企業的法定代表人是代表企業行使職權的簽字人，完全有權利行使上述各種民事權利，根本不需要這個批復那個決議。最高人民法院“關於國有工業企業以機器、設備等財產為抵押物與債權人簽定的抵押合同的效力問題的批復”指出，“國有工業企業以機器設備、廠房等財產與債權人簽定的抵押合同，如無其它規定無效情形，不應當僅以未經政府主管部門批準為由認定抵押合同無效。”早在1994年3月16日，國傢國有資產管理局《關於國有企業辦理抵押貸款若幹問題的批復》，第二條“國有企業可以自主提供依法占有的各項資產作為抵押物取得貸款。”明確指出瞭，企業用企業資產抵押的行為，不能以哪個主管部門是否批準來確定抵押效力。 2、關於抵押房產騰空和過戶問題。現在有不少抵押權人，為防萬無一失，在房產抵押時，要求抵押人將抵押物騰空或過戶給抵押權人，再辦理貸款。這樣不僅增加瞭工作的麻煩，一個抵押物兩次過戶，要多交多少稅費？無形中增加瞭抵押人的負擔。同時與房地產抵押的法定含意不符，“房地產抵押，是指抵押人以合法的房地產，以不轉移占有的方式向抵押權人提供擔保的行為。”要人傢騰空、過戶，不能叫“不轉移占有”。可見，要求房產騰空、過戶後再辦抵押放款，是於理不通、於法不符！抵押就是要按抵押的法規辦事，否則將犯法律錯誤。 3、住宅房產抵押合同都要到房管部門登記，所有共有人都必須要簽字。共有房產抵押要登記，共有人都要到場並在抵押合同上簽字同意抵押，這是辦理手續的必要程序。但不能千篇一律，還要區別具體情況：一是一處十幾萬元或幾十萬元的房產，客戶急要幾千元或近萬元的錢用，隻要信譽好，用途正當，有還款能力，典當行瞭解的，有些典當行直接收瞭房產地產證就放款瞭，也有的典當行隻要共有人到場簽字收下房產證放款的未嘗不可。抵押人還不瞭債務時，賴帳，經濟上可能不劃算，還要落個不好的名聲，萬一要訴諸法院，隻是不能對抗第三人，債權還是保護的。這樣更符合方便、快捷的特點。二是有些客戶房產共有人出差或長期在外，急等錢用，要以房地產權抵押怎麼辦？有些典當行，按共有人份額，對屬於持證人的部份進行抵押給予貸款。《擔保法》解釋第五十四條“按共有人以其共有財產中享有的份額設定抵押的，抵押有效。”同時又規定“其他共有人知道或者應當知道而未提出異議的視為同意，抵押有效。”因此，對共有人的財產抵押，共有人不能到場的，不能簡單的視為能否抵押，重要的是我們在事前和事後做好工作。安徽蚌埠興達典當行陳孝凱同志在大連研討會上講，“手續要完備，我認為必須要完備，但不能為要求完備把典當行的小、快、靈的特點丟掉，否則人傢就不會到典當行來瞭。”是有道理的。 4、個人住房抵押時，要先把占用土地使用權買斷。這是某銀行總行提出來的，不少典當行也學著辦瞭。這個問題在2001年8月15日建設部令98號修正的《城市房地產抵押管理辦法》第四條明確“以依法取得的房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地占用權必須同時抵押”，鄉（鎮）、村企業以廠房抵押，土地使用權同時抵押是同樣的道理。即地隨房走。在抵押人清償不瞭債務，處理房產時，土管部門對個人房產買賣還未實行土地使用權要買斷的規定。就是要將占用土地使用權買斷也是劃算的，因為中國的土地價格隻會是升值，在抵押時沒有計算土地價。 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage