國務院重拳打擊住宅投機 商業地產凸顯投資價值

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4月15日，國務院出臺房貸新政，重拳打擊住宅投資。  對貸款購買第二套住房的傢庭，貸款首付款不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍。隨後發出的通知指出,商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區,商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供1年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。  這是房地產歷史上力度最大的調控政策，目標直指“各種名目的炒房和投機性購房”，這對炒房客來說無疑是大大提升瞭準入門檻。然而，作為房產投資最重要的商業地產領域，每次卻遊離於政策調控之外，這次也不例外。  這其中最重要的原因是，國傢一直將商業地產定位為投資產品，在信貸政策與稅費政策上皆有特殊的要求。譬如銀行按揭，一直堅持五成首付；譬如契稅、個稅，一直按普通住宅的2倍繳納，而營業稅也從來沒有減免的說法。  正是因為這些特殊的要求，使得商業地產的投資門檻，以及轉讓成本大增，這樣就使得商業地產的投資者相對理性，以長期投資為主，短線操作的較少。  表現在房地產市場上，就是商業地產的價格相對理性，與住宅市場的大起大落，形成鮮明的對比。無論住宅價格如何狂漲，商業地產價格卻不溫不火，一直是穩中有升。以北京為例，寫字樓價格與住宅的價格形成倒掛，已經是大傢習以為常的景觀瞭，在北京寫字樓最昂貴的CBD地區，財富中心在售的住宅項目禦金臺成交均價5萬元/平方米，但財富中心寫字樓部分成交均價3萬元/平方米。寧波也一樣，市區新一點的住宅價格已經接近2萬瞭，但是寫字樓價格一萬出頭的還是很多。以都市森林來說，住宅掛牌價格在2.5萬元/平方米，寫字樓也就1.5萬元/平方米，價格差瞭1萬。但是從租金的回報來看，以100平米的純白坯住宅與寫字樓為例，住宅價格要250萬，而寫字樓150萬夠瞭；而租金前者估計隻能租到1800元∕月的樣子，而寫字樓卻可以租到5000元∕月，租金回報率相差4倍，但是投資者卻大多選擇前者，理由是陳婆渡已經賣到2萬一平米瞭，榮安府出來價格估計在2.8萬瞭，這裡就在萬達對面，價格一定還有上漲空間。  在09年住宅價格再次飆升的情況下，甚至於商鋪的價格與住宅也出現瞭倒掛的案例。這說明住宅市場的投機已經到瞭狂熱的地步，所有看漲的支撐，就是地價上漲、城市規劃、地鐵建設、拆遷安置等所謂的利好，乃至北京新城規劃一出，通州房價翻倍；寧波梅墟地王一出，周邊樓盤一夜漲價數千。房價漲的，住宅價格與商鋪都差不瞭多少瞭，但是商鋪銷售還是出現困難。  前一階段，投資寫字樓的投資者很多在後悔當初沒有買進住宅，像祥林嫂一樣，老是念叨著“當時要是買住宅就好瞭，現在價格早就翻瞭”。但是，樓市已經到瞭什麼房子都好賣，什麼人買房子都賺錢，所有投身其間的人都認為房價還會大漲特漲的時候，是不是跟股市6000點的時候有些像呢？  從“次貸危機”開始以來，我國M2的供應餘額，已從2007年末的40.34萬億上升至2009年末的60.6萬億。短短兩年時間，貨幣供應量即急增50%以上，帶來瞭巨大的通脹壓力和資產泡沫風險。  樓市的火爆正是基於通脹的預期  在中國投資環境惡化，普通居民投資渠道狹窄的情況下，不管房價多高，政策如何頻繁打壓，房地產仍然是最主要的投資渠道，這已經被十年來的房地產發展歷史所證明，這次也不例外。  房地產的增值保值功能還是會吸引大批的投資者，住宅市場準入門檻提高、風險提升以後，更多的投資需求將轉移到商業地產領域。對於商業與住宅價格的倒掛，投資者就面臨著一個問題：是住宅價格跌下去呢，還是商業地產的價格漲上來？  答案顯然是後者。  從1992年開始，中國人民銀行每年增加紙幣流通的速度都在23%左右，而經濟增長速度卻僅在9.8%左右。故按照經濟學所講的通貨膨脹含意，以上通脹率就在13%左右，以復數（1+13%）ｎ計算，（ｎ為年數），通脹率6年左右就要翻一番。  如果中國樓市30年內都像德國一樣，維持在1%的漲幅，30多年房價才漲瞭60%，還不夠寧波半年的漲幅。那麼巨大的通貨膨脹將很快使得中國人的“購買力”大為提升，試想以現在的收入買十年前的房子，是不是很容易呢？  隻要中國特色的“以穩定的通脹帶來經濟增長”的經濟發展模式不變，中國房價的快速增長就難以避免，房地產是最好的通脹“吸納器”，沒有房地產，巨大的隱形通脹將使得中國的水電、糧食、肉禽、蔬菜等基本生活用品的價格暴漲，隻需看看資本炒作下的大蒜、辣椒價格就知道瞭。  商業地產目前的問題是供應量太大，出現瞭典型的生產過剩。寫字樓的大量空置，與租金的低迷就是明顯的特征。但是與住宅不同，商業的地段價值是不可替代的，而住宅往往可以通過產品的提升，獲得價值的提升。舉個簡單的例子，天一附近的商鋪價格可能在20萬一平米，但是住宅也就2萬到頂；而遠郊的別墅，價格2萬很正常，商鋪也許8000塊還賣不到。  樓市的黃金十年，住宅的價格一漲皆漲，投資者無非是賺多賺少的問題。但是商業地產投資不一樣，哪怕是樓市極為火爆的時候，投資不當，也會沒得賺，甚至會血本無回。  同樣，樓市入冬，住宅投資者惶惶不可終日的時候，很多商業地產投資者，還是穩如泰山，甚至於可以利用危機，大有斬獲。  商業地產投資是個專業要求比較高的行當，這一點與住宅投資有很大的不同。  隨著房地產投資的黃金時期的遠去，無論什麼人買房子都可以賺錢的時代將不復存在，很多人已經或者即將接受市場的教訓，大浪淘沙後的地產投資者，將會在商業地產這個廣闊的領域中大顯身手。  寧波人商業地產投資主要是投資寫字樓和商鋪，包括社區店面、商業中心商鋪、專業市場商鋪；部分大投資者會投資廠房、倉庫、舊辦公樓等大宗商業，很多精明的投資者在商業領域的投資獲得的回報並不比住宅市場低。  目前，對於三套房的投資者來說，反倒是商業地產的政策空間大，門檻低，而且基本上不用擔心國傢的宏觀調控。  預計，未來一段時間，商業地產將迎來更多的投資機會。 推薦閱讀： 國信證券等券商投資策略周報來源:易闊財經 ..2010-05-05 閑談外匯市場走勢分析與投資策略來源:外匯通 ..2010-05-05 本周策略：不排除反彈總體上投資風險大於機會來源:全景網 ..2010-05-05 每周投資策略：政策調控下的配置策略來源:鳳凰網財經 ..2010-05-05 馬爾基爾的投資五原則來源:股市動態分析 ..2010-05-04   Tags:二按,物業貸款,一按,貸款,私人貸款,中小企貸款,Mortgage,個人信貸,居屋貸款,按揭,轉按,加按,Loan,Personal Loan