再談房產典當中的風險審查 |
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今年，我省典當業務不斷蓬勃發展。受國傢銀根緊縮政策影響，各類典當業務量均有不同程度提高，尤其是房產抵押類更是大幅增長。在此背景下我們典當從業者對於潛在業務風險更應提高警惕，不能思想麻痹為求業務量而降低審查門檻，相反應選擇更優質的擔保資產發放典當本金而摒棄次級貸款，從而優化資產結構。 本文將對過往的各類培訓中涉及風險管理的觀點及技巧進行再次梳理，方便大傢對照從而更清晰的思考和檢查現有的貸款資產質量，尤其是新設典當企業初涉典當在對風險的認識與審查上尚不全面、成熟。 那麼如何防范房產典當業務風險？本文僅從房產典當業務中非系統風險防范的角度切入淺析。風險是伴隨業務的產生而產生，所以我們從業人員進行風險防范時，應向銀行等金融機構學習，實施全流程管理—“三查制度”，即貸前調查、貸中審查、貸後檢查。
一、貸前調查 1．當戶的核查 首先，查驗當戶身份的真實性。可通過驗證居民身份證、戶口簿、人口信息查詢中心等；當戶為企業法人的應驗證組織機構代碼證、營業執照、稅務登記證、公司章程、股東身份證明等。 [風險提示]該環節審查不嚴，則出現無效合同、無效抵押的經濟詐騙（騙當）結局。 其次，查驗當戶身份的合法性。主要有當戶是自然人的年齡應在18周歲（不含）以上，且具有完全民事行為能力；借款人及抵押人是否一致；權屬關系是否存在產權共有人，當戶的婚姻狀況如何，應提供民政部門出具的婚姻狀況證明文件等。 [風險提示]謹防出現精神病人、假夫妻、假共有人；不具有合法性、權利有瑕疵，典當行應提前規避否則陷入法律風險進入漫長的訴訟過程。 2．當物的核查 首先，核實房地產權證書的真實性，及所列明信息是否與當物的實際情況一致。可通過查詢檔案的方式及證書本身特有的類似貨幣的鑒別特征核對證書真偽。 [風險提示]房產的實地勘察要對路標、門牌、佈局核對，房屋居住人數可觀察牙刷數量、鞋架上的鞋、地板清潔度等細節。謹防偽造房地產權證書真信息檔案，連同偽造身份證明出現的詐騙行為。 其次，核實房產的狀態，處於出租、抵押、查封狀態的房產要核實情況有效規避。 [風險提示]出租狀態的應查閱租賃合同，要求承租人簽署承諾書；抵押狀態的應避免重復抵押和有限產權抵押（含按揭）；查封狀態的應與當戶核實並瞭解其解封情況；對於出現上述狀態的應避免先典當後登記，堅持必須辦理好他項權證才發放貸款。 再次，核實房產的性質，可以典當的房產類型限於本省內居住用房、商業用房（含商鋪、寫字樓、綜合樓），對於外省房產、在建工程、宅基地等法律禁止的、超出經營范圍的或有瑕疵的業務應規避受理。 [風險提示]例如：存在法律糾紛的房產、列入拆遷公告或拆遷規劃范圍內的房產、違章建築、未繳納土地出讓金、未轉商業用地的軍隊用地上的建築、單位對房產的權屬有控制的房改房、房產共有權人中有未成年人、房產明顯屬於借款人（抵押人）及其所撫養傢屬的生活必需品且無證據表明在我公司處置抵押物時借款人有能力、房產所在樓座整體空置3年（含）以上、變現能力存在其他明顯瑕疵的房產。 3．查驗證件要做到 “四對照，四相符”，即： ①“人、證對照，人、證相符”； ②“證、證對照，證、證相符”； ③“證、物對照，證、物相符”； ④“人、物對照，人、物相符”。
二、貸中審查 貸中主要審查其資金使用的合規性、安全性及盈利性。現實審貸分離、分級審批的貸款管理制度，審查人員應當對調查人員提供的資料進行形式審查，核實、評定，復測貸款風險度，提出意見，按規定權限報批。 1．貸款的用途調查 相對從銀行渠道融資而言，典當行的融資成本較高。所以，我們應更多的關註借款人的資金用途。對於用於國傢政策禁止、違規違法的用途應堅決不貸。 [風險提示] 經營娛樂場所、黃賭毒，抵押人與借款人不一致，包養二奶、生活習慣不良、傢庭不和睦者拒絕受理。 2．還款的來源調查 安全性是資金三大特性之首，為確保安全應要求客戶提供第二套居所證明及擔保人，通過司法程序拍賣現實抵押權是最後的選擇而不是最佳的選擇。 [風險提示]所以，對於新客戶尤其是新成立的企業應盡職調查，評估其盈利能力，對於離異後有婚姻糾紛的以及30歲以下的年青人，償還能力要首要考慮。 3．合同等法律要件的合規性審查 按照上述先人、後物、再資金的順序審查完貸款的三要素後，基本可以確定是否可以受理該業務，一經確認我們接下來要做的就是完善和簽署法律文件。對草擬的合同進行分級審查，排除漏洞和風險隱患。 [風險提示]合規性審查包含合同、當票、續期、委托書的格式和內容的正確與否，抵押登記手續是否完備等。
三、貸後檢查 1．發放當金的管理：確認借款人與收款人一致、到帳方式，收存證件。 2．還款註銷登記：妥善保管註銷登記資料，專人塗銷，防止抵押權人資料被盜用。 中國典當聯盟原創作品，未經許可，禁止轉載，違法必究！ |
2014年6月9日星期一
再談房產典當中的風險審查
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