房地產抵押典當的風險及其防范（一）

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典當行的最大風險是業務開展不起來。鄧小平同志講“發展才是硬道理”，很多問題應該在發展中解決，典當行的風險應在擴大經營、提高效益、增加積累中防范，要努力發揮典當息費已經涵蓋風險和經營成本的高息費率的優勢。 目前房地產抵押典當是大多數典當機構的主要業務，據北京市典當協會郭金山會長介紹，北京典當市場，70%是房地產抵押業務，在全國典當行業中，房地產抵押也占業務總額的50%以上。2004年被視為房地產抵押的“大熱年”，典當行的收益主要來自房地產抵押業務。房地產抵押典當是存在風險的，這已經引起瞭各方面的重視，今年4月1日起實施的《典當管理辦法》，對防范風險提出瞭若幹有效的措施。但從目前有關媒體報道和我們最近走訪蘇北四市十一傢典當行的情況看，房地產抵押存在一些問題，直接或間接影響瞭業務的開展，也直接影響瞭典當行的抗風險能力。 一、影響業務做大、效益提高的因素  (一)過份小心，對最高人民法院《關於人民法院民事執行查封、扣押、凍結財產的規定》理解不全面。 1、《典當管理辦法》保留瞭典當行註冊資本最低限額300萬元和開展房產抵押仍為500萬元的規定，同時又規定典當行經營房地產抵押典當業務餘額可以達到註冊資本，這是大政策，是經過極大的努力的結果。但《關於人民法院民事執行查封、扣押、凍結財產的規定》(以下簡稱法釋［2004］15號文)公佈後，有不少典當行停止瞭個人房地產抵押業務，或隻做營業用房和兩套以上住房抵押業務，有個別縣典當行目前典當餘額仍在300萬元左右。現在有多少人傢有兩套以上住房，特別是搞生產經營的人，不會把多少資金投放在購買多餘的住宅上。要知道法釋［2004］15號文發表的同時，最高院副院長黃松有在答記者問中講到，“不得采取查封、扣押、凍結措施，我國《民事訴訟法》第二百二十二條、第二百二十三條分別規定瞭應當保留被執行人及其所扶養傢屬的生活必需費用和生活必需品。”可見這個解釋的規定，不是新的，原來規定居民住房人均低於十二平方米的不得執行。江蘇省協會有關負責人就此走訪瞭江蘇省高院，得到的答復是：現在低於二十平方米的不能執行；但黃松有院長又講到如果被執行人的房屋超過其本人及其所扶養傢屬必需居住的范圍，可以通過本規定第七條關於“禁止查封、扣押、凍結財產的變通的規定解決”。第七條規定“對於被執行人及其所扶養傢屬超過的生活所必需的居住房屋和生活用品，人民法院根據申請執行人的申請……可以執行”。你有一幢別墅，給你一套普通住房；你有一件虎皮大衣，給你一件棉大衣；你有一套紅木傢俱，給你一套其他傢俱等等，這樣的變通辦法執行又何嘗不可，隻要被執行人能維持生活即可。“查封、扣押、凍結”隻規定影響基本生活的不能執行，超過生活所必需的不是不能執行。同時，沒有規定不能查封、扣押、凍結，法釋［2004］15號文取消瞭“討論稿”中隻能查封、扣押、凍結一次的條款。人總是會有轉機的，一旦轉機或撫養人口減少時，債權仍然存在。另據我們的實踐，經營房產抵押的有幾千筆，不能及時還款的不到2%。 漣水金橋典當行房地產抵押8413筆，訴訟戶隻占0.3%，累放額6730萬元，訴訟額隻有68萬元，占累放額的1%。算算我們的受益是多少？個人房產能不能抵押，關鍵還是個人信用，還款能力，我們在審查時必須考慮周到。無錫市勝利典當行說得好，“對當戶僅有一處60平方米以下房產原則上不受理，確需受理的，要考察信譽、用途、還款來源……”。再說，這個解釋出臺的背景是為瞭保護人的基本生活權利，為瞭體現建設和諧社會的需要，但和諧社會的基本點是要建設一個誠信的社會，不會支持賴帳。 2、鄉(鎮)、村所在地的房產不抵押。有的直接提出抵押房產隻限在縣(市)以上城區范圍之內。鄉(鎮)、村所在地的房地產有多種情況，一是鄉(鎮)、村集體土地使用權不能單獨抵押，但《擔保法》規定，“以鄉(鎮)、村的廠房等建築物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時抵押”，因此鄉(鎮)、村企業的廠房及占用土地可以抵押；二是建制鎮和有的鄉政府所在地，就有國有劃撥土地，少數也有以出讓方式取得的土地使用權；三是《擔保法》規定，宅基地等集體所有的土地使用權不能抵押。沒有說宅基地上的房屋不能抵押，抵押人債務清償不瞭時，抵押物難變現。司法部2002年2月20日發佈的68號令“公證機構辦理抵押登記辦法”明確：“位於農村的個人私有房產”辦理抵押登記應是“抵押人所在地的公證機構”。“抵押權人自公證機構出具《抵押登記證書》之日起獲得對抗第三人的權利”。現在農村有不少人傢，全傢出門務工、經商等，房子空著，賣瞭又舍不得，總有一天要落葉歸根，一時沒有錢用，將房子典當下，未嘗不可。四是抵押人依法承包的荒山、荒地、荒灘等土地使用權，隻要經過承包人同意，就可以抵押，這是《擔保法》中有規定的。 3、公共事業單位的房產不能抵押。《擔保法》中規定：“學校、幼兒園、醫院等公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其它公益設施”不能抵押。這裡講的是“以公益為目的”的“公益設施”。近些年來，學校、醫院、機關、團體等行政事業單位，大部分利用自身的特點和優勢創辦瞭不少企業，以經營性的資產抵押，有何不可？《擔保法》解釋第五十三條明確，“學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，以其教育設施、醫療設施和其它公益設施以外的財產為自身債務設定的抵押，人民法院可以認定抵押有效。”我們縣法院新建辦公區，資金不夠，經政府和國資部門批準，以舊辦公區整體出售資金補償資金缺口，但新辦公區未建好，舊辦公區出售不瞭，以政府和國資部門的批文將舊辦公區整體抵押取得資金，使新辦公區很快完工。 4、有些典當行因人手少，在同一個城市裡，離典當行稍遠一點的房產就不收當瞭。認為路遠息費難收，花的費用又高，他沒有看到市場推不開，隻有當戶多瞭，才能提高收取息費的道理。《典當管理辦法》規定外省市房地產不得抵押，我們應很好利用。 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage