惟一房產抵押會是燙手的山芋？

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要求出具“空戶證明”  黃利明（雲南典當行業協會秘書長）:幾年前，高院頒佈的司法解釋中明確規定，房地產抵押貸款時，在法院強制執行過程中，要註意清償人的基本生活保證，即要保證每個人不能低於30平方米的住房權益。  所以，在此後的房地產抵押貸款中，不管是銀行還是典當行，一套大房子（一般是指面積在100平方米以上的房子）是可以拿來作抵押貸款的；太小的房子一般都不做，如四五十、六七十平方米的房子，銀行、典當行、擔保機構都不會接單。因為放款機構在實現債權時可以通過安排抵押人住小房子，拿大房子的抵押貸款來負擔小房子的使用費用。之所以如此操作，主要原因都是出於對風險控制的考慮。  對於僅有的一套房產能否拿來作抵押，雲南省也沒有明確的規定。但為瞭保證債務人的基本居住權益，也是為瞭防范產生法律糾紛的風險，雲南省卻有規定，不管是一套房產的抵押還是兩三套房產的抵押，都一定要有派出所出具的“空戶證明”，有此證明的房子才能做抵押貸款。因為在雲南，很多人買的房子都是附帶遷移戶口的，一個人抵押瞭房產，戶籍上的傢人都不知道，到時候會產生類似丈夫抵押房產妻子卻說不知道的情況，往往容易形成糾紛。  執行難是關鍵  馬丁（上海恒通典當行總經理）：目前，不管是我國已經出臺的法規政策還是頒佈的司法解釋，都沒有明文限制僅有的一套房產不能抵押。隻是在最高院頒佈的司法解釋中，要求法院在強制拍賣已抵押房產時，必須向抵押人留出6個月的時間，用於遷出抵押房產，並找到新的居住場所，若抵押人沒有找到新的居住場所，強制執行者必須為抵押人需找新居住地，而所需費用將由抵押人來承擔。  正因有此司法解釋，再加上多年經驗積累發現，惟一一套房產抵押貸款者往往還款能力較差，鑒於對居住權的保障，在一些地方法規中，則直接規定僅有的一套房產不能用於抵押貸款。而在包括銀行在內的很多做房產抵押業務的融資機構為瞭規避風險，也就拒絕做惟一一套房產的抵押。  其實，對於僅有一套房產的抵押貸款業務，典當行把握好以下幾點就可以。首先要看貸款人有沒有還款的意願，其次要看貸款人有沒有還款的能力，再次就是如果當戶不還款，典當行有沒有能力處置這筆業務，盡快回收資金，尤其是在在強制執行拍賣後，能否為抵押人找到新居住地。  針對僅有一套房產抵押貸款業務，典當行其實把握好以下幾點就可以。首先要看貸款人有沒有還款的意願，其次要看貸款人有沒有還款的能力，再次就是如果當戶不還款，典當行有沒有能力處置這筆業務，盡快回收資金。  其中的關鍵是要看人做業務，而不是看房做。清楚地分析房子的具體情況很重要，而且典當行一定要現場認真考察，不能隻看房產證。對於新房子還要瞭解是外來人口居住還是本地人口居住，對於老房子還要看是否共有或者獨有。另外，像部隊大院或者事業機關單位原來分的房子，典當行最好別碰。  找朋友做擔保不可行  谷尚傑（甘肅某典當行總經理）：針對惟一一套房產的抵押業務，有些典當行還有自己的土辦法——讓當戶最好的、值得信賴的朋友作擔保，擔保一旦抵押人的房產形成絕當，典當行在處置房產時，當戶能在其朋友提供的居住場所居住。另外還有典當行在發生房產絕當、法院強制執行時，會給客戶租房。但上述兩項措施的可操作性不強。  因為第一種情況是典當行自己騙自己，一旦發生絕當，朋友的擔保是否會得到法院的承認，其朋友是否願意協助執行，還是未知數。而在第二種情況下，當戶已經沒有能力還款瞭，到期交不起房租的情況也很普遍，這樣又會產生一系列的糾紛。  還有典當行在做此項業務時，或者找擔保公司合作，或者事先做委托書——委托第三人（多數為典當行的人）代為當戶買賣抵押房屋，委托合同生效的日期恰好是房產抵押貸款到期的日子，這樣典當行可以直接跟第三人交涉絕當房產的處置。各種風險防范的措施都有，但效果如何就隻有自己知道瞭。  所以，從目前典當行業這麼多年的經驗來看，惟一房產抵押貸款最好還是不做。不過，現在有典當行在嘗試在財產權利質押的同時，用惟一房產做擔保的，這種形式還值得探索。 推薦閱讀： 把握權力與責任 堅持不懈 勇敢前行來源:中國典當聯盟網..2011-09-23 典當業務保證合同若幹疑難問題探討來源:中國典當聯盟網..2011-09-23 上海黃金交易所2011年9月22日交易行情來源:上海黃金交易所..2011-09-23 中發集團對中金福上半年的績效考核工作完成來源:中發集團 編輯..2011-09-23 日本NHK關註大陸典當資金運作 特輯采訪海南銀達典當來源:海口晚報 編輯..2011-09-23 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage