提前還貸到底合算不合算

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隨著樓市新政的出臺，房貸利息低折扣逐漸成為歷史之後，如何為房貸減負就成為瞭“房奴”們普遍關註的事情。據瞭解，從5月初起，很多原本投資樓市的人們放緩瞭腳步，而眼下股市也很不景氣，於是，不少手中有閑置資金但“投資無門”的市民便想到瞭提前還款，導致部分城市出現瞭提前還貸客戶激增現象。  提前還貸有無必要  據北京凱盛經略市場部經理袁燕燕透露，從目前情況看，雖然北京各傢商業銀行正在逐步執行國務院房貸新政的有關要求，但由於北京人口眾多，剛性需求旺盛，使得北京的房地產市場存在一定特性，購房人對房貸的需求尚未出現明顯下降。從長遠看，房地產市場和貨幣政策的運行存在不確定性，建議客戶多加觀察，根據自身實際慎重決定，如果投資者有選擇理財產品或其他投資方式的習慣，則提前還貸並不是一個最好的選擇。  此外，在房貸新政出臺之初，銀行就有不少客戶過來咨詢提前還貸的情況，但是得知不會針對存量房貸進行調整後，大多數也就沒有真正辦理提前還款。凱盛經略的工作人員表示，雖然目前銀行房貸政策越來越緊，但是所有的政策調整都隻是針對新申請貸款的客戶，存量房貸業務仍然維持原來的利率優惠。  提前還貸應計算成本  據銀行的工作人員表示，購房者當初在與銀行簽訂貸款合同時，約定的貸款數額和貸款年限都是作為協議內容寫進合同，購房者半路選擇提前還貸，其實也相當於一種“違約”。因此，各傢銀行對於提前還貸都設有一定的限制條件，比如需要提前半個月或一個月向銀行提出申請；並且最低還款額必須在一萬元以上。除此之外，大多數銀行規定是還款期超過一年後才能辦理，個別銀行還會根據合同規定收取一定的違約金。因此，如果要提前還款，還需先瞭解當時與銀行簽約的合同內容，看是否符合銀行條件。  提前還貸到底合不合算  提前還款是大眾所知的省息方式，提早歸還本金、縮短貸款期限無疑能減少房貸負擔。但提前還貸需因人而異，需考慮自己的年齡、傢庭收入、手中餘款、預期支出等多方面因素，還包括選擇提前還貸的時機在內。  對於選擇“等額本息還款法”的市民，如果貸款年限過半就意味著超過一半甚至近80%的貸款利息已經在前期的還款過程中償還,剩下的月供中絕大多數都是本金,提前還貸的意義就不大瞭。  北京凱盛經略市場部經理袁燕燕表示，因為等額本息法每月還款額是固定的，但一開始還的大多是利息，到後面主要還本金，利息越來越少。假如客戶貸款10年已經還瞭六七年瞭，那剩下還的基本全是本金，提前還貸的意義就不大瞭。  另外，享受瞭7折優惠的貸款者，也盡量不要選擇提前還貸。由於首套房和二套房之間存在巨大的利息差，以貸款50萬為例，二套房的利息要比首套房多付26萬。如果選擇提前還貸，除非以後不再貸款，否則再貸款購房，就會被判定為二套房甚至三套房，利率為基礎利率的1.1倍，可謂得不償失。  而對於加息的預期將可能導致利率上浮，袁經理表示，目前貸款的基準利率是5.94%，7折的利率是4.158%，這是非常低的利率，如果年底前加息到6.5以上，也就是2007年底的利率水平，那麼首次置業7折的利率為4.5%左右，還是可以承受的。但是對於二套房貸，如果加息到6.5以上，利率按照1.1倍計，就達到7%左右的年利率，可考慮提前還貸。  巧選省息個貸產品  據凱盛經略工作人員表示，房貸省息的方法除提前還款和固定利率外，還有個貸產品和理財產品可供選擇。現在很多銀行都有省息的個貸產品，可以通過加快還款頻率等方式降低利息費用。如“氣球貸”，它可以通過縮短還款期限，貸款利息與部分本金在貸款期限內分期償還，而在期末將剩餘本金一次性償還。不同於其他還款方式期末剩餘本金一般為零，氣球貸會有一定的期末剩餘本金，因此借款人在貸款期限內每期還款金額相比較少，可享受5.4％的貸款基準利率，以及由最長30年貸款期限計算的低月供。  此外，大傢還可選擇加快還款頻率的個貸產品來節約利息，如“雙周供”，它是通過將還款方式從原來每月還款一次改變為每兩周還款一次，每次還款額為原月供的一半。這樣本金還款頻率加快，節約瞭客戶對銀行資金的實際占用。另外，部分銀行還推出瞭“存抵貸”理財業務，還款賬戶上的資金將按照一定的比例被視作提前還貸，節省的貸款利息將作為理財收益返還。還款賬戶中超過5萬元的部分將按照一定的比例視同沖抵貸款本金，存款越多、節省的貸款利息越多，適用於所有期供類的房貸業務。   推薦閱讀： 香港中財7月份月度會議暨半年度反省會議召開來源:中財金融廣角 ..2011-08-08 【圖】浙江中財型材舉行2011屆本科生第一次總結會來源:中財金融廣角 ..2011-08-08 上海典當協會召開會長工作例會來源:上海典當網 編..2011-08-08 上海黃金交易所2011年8月5日交易行情來源:上海黃金交易所..2011-08-08 全國典當行業監管信息系統新疆、江西地區培訓會舉行來源:商務部流通發展..2011-08-08 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage