淺析《物權法》第二十一條關於登記錯誤的規定

www.gic.com.hk

《物權法》第二十一條規定：“當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。”《物權法》本條肯定瞭登記機構對錯誤登記應承擔賠償責任，但《物權法》隻作瞭簡單的規定，在登記機構賠償責任性質、歸責原則、責任范圍以及救濟途徑等方面規定的不明確，《物權法》的本條規定也面臨著一些考驗。         登記機構承擔賠償責任的原因主要有二：其一，《物權法》第十二條規定瞭不動產登記審查，從本條規定的登記機構的審查職責來看，我國采用的應當是實質審查模式。實質審查賦予登記機構更大的審查權力其目的就在於確保登記準確性，減少登記的錯誤。因此登記機構也就負有更大的責任，在因其過錯造成登記錯誤時，要對造成的損害承擔賠償責任。其二，《物權法》第九條規定“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”根據物權公示、公信原則，不動產物權一經登記即對外產生公信效力，登記內容正確與否事關重大，不僅影響到交易當事人的權益，也影響到不動產交易的安全和秩序。不動產登記錯誤就就會給產權人以及其他交易當事人造成損失。因此有必要建立相關的賠償責任機制。         造成登記錯誤的原因通常有兩種，一是當事人提供瞭虛假的材料，登記機構未審查核實，從而導致登記錯誤；二是當事人提供的材料完全真實，而由於登記工作人員的過失，導致登記錯誤或者遺漏。         因當事人提供虛假材料造成登記錯誤，當事人應當承擔侵權賠償責任，這已達成共識，現筆者對登記機構應承擔的賠償責任，在賠償責任性質、歸責原則、責任范圍等方面，結合《物權法》第二十一條的規定，淺談一下自己的理解。          一、  登記機構的賠償責任性質         登記機構賠償責任性質究竟是國傢賠償責任還是一般民事侵權責任，最終取決於登記行為的性質即登記行為屬於行政行為還是民事行為。行政行為是指行政主體行使行政職權，作出的能夠產生行政法律效果的行為。行政行為有別於民事行為主要體現在其主體特殊性、單方意志性，強制性。行政行為是行政主體作出的，行政主體在實施行政行為時具有單方意志性，不必與行政相對方協商或征得其同意，即可依法自主作出，行政行為是以國傢強制力保障實施的，帶有強制性，行政相對方必須服從並配合行政行為。         在我國不動產登記是由房地產行政管理部門負責（關於不動產的登記機關的管理體制，各國規定並不統一，主要有三種機關負責：一是由司法機關主管，如根據德國《土地登記條例》，不動產登記簿由地方法院掌管；二是由專職機關主管，如根據日本《不動產登記法》規定，登記事務，以管轄不動產所在地的法務局、地方法務局及其支局、派出所為登記所，而予以掌管。三是由房地產行政管理部門負責，我國目前就采取此法。[1]），不動產登記是房地產行政管理部門行使的公權力行為，是國傢行政權力的一部分，體現瞭一定的強制性。登記並非源於當事人的自願委托而是直接來源於國傢行政權，申請人必須依法向登記機關申請登記，否則其不動產的相關權利便得不到法律的有效保護。[2]可見，不動產登記在我國是一種行政行為，具體一點是行政確認行為，是房地產行政管理部門根據申請人的申請或依職權作出的一種行政確認行為，不動產登記行為是對不動產權屬法律關系的確認，是對權利人合法擁有不動產權利真實性的證明，鑒於登記機關的登記行為是一種行政確認行為，登記機關登記錯誤造成當事人損害的，行政機關就要承擔行政賠償責任。          二、  登記機構賠償的歸責原則         登記機構承擔賠償責任在歸責原則上是采取過錯責任原則還是嚴格責任原則，《物權法》規定的並不是很明確。         所謂過錯責任原則是指當事人的主觀過錯是構成侵權行為的必備要件的歸責原則；而嚴格責任原則，是指當事人實施瞭加害行為，雖然其主觀上無過錯，但根據法律規定仍應承擔責任的歸責原則。        《物權法》規定“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任”，據此可知其規定傾向於嚴格責任原則，登記機構承擔賠償責任並不以其存在過錯為前提。這不同於《城市房地產權屬登記管理辦法》中的過錯責任原則，《城市房地產權屬登記管理辦法》規定隻有登記機關工作人員存在過失，此過失導致瞭損害產生，登記機關才承擔責任。         三、登記機構的賠償范圍         我國目前的法律法規以及部門規章對登記機構的賠償責任范圍並沒有具體規定，隻有建設部《城市房地產權屬登記管理辦法》第三十六條將其限定為“直接經濟損失”，具體規定如下：因登記機關工作人員工作過失導致登記不當，致使權利人受到經濟損失的，登記機關對當事人的直接經濟損失負賠償責任。     《物權法》第二十一條第二款規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。《物權法》並沒有把登記機構的賠償范圍限於直接經濟損失。         四、  登記機構的賠償責任分擔         造成登記錯誤的原因通常有兩種，前面已述，對於第二種原因造成的登記錯誤，即由於登記機構工作人員的過失，導致登記錯誤，可以完全按照國傢賠償法的規定進行處理。而對於第一種原因即由當事人與登記機關共同侵權造成的登記錯誤，在實踐中處理起來就有一定難度。         筆者認為要明確登記機構賠償責任的分擔必須首先弄清登記機關與當事人之間承擔的是何種責任，當事人與登記機關共同侵權造成登記錯誤屬於共同加害行為，共同加害行為是指兩個或兩個以上的行為人，基於共同故意或共同過失，或者雖無共同故意、共同過失，但其侵害行為直接結合發生同一損害後果，致使他人人身或財產受損的行為。共同加害行為構成共同侵權行為。民法通則第130條規定，二人以上共同侵權造成他人損害的，應當承擔連帶責任。民法通則第87條同時規定，負有連帶義務的每個債務人，都負有清償全部債務的義務，履行義務的人，有權要求其他負有連帶義務的人償付他應當承擔的份額。因此登記機關與當事人對登記錯誤造成的損失承擔連帶責任。《物權法》第二十一條的規定也傾向於此。《物權法》第二十一條規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。《物權法》的這一規定為當事人權益的維護提供瞭可靠的保障。         最高人民法院法釋[2001]23號《關於公安機關不履行法定行政職責是否承擔行政賠償責任問題的批復》規定，由於公安機關不履行法定行政職責，致使公民、法人和其他組織的合法權益遭受損害的，應當承擔行政賠償責任。在確定賠償的數額時，應當考慮該不履行法定職責的行為在損害發生過程和結果中所起的作用等因素。根據這一批復，有學者主張登記機關與當事人共同侵權造成登記錯誤時，可以參照該批復，由法院確定行政機關的責任份額，判令其賠償相應的損失。最高法院的這一批復是在細分行政機關在共同侵權中責任份額的確定，是對他們內部責任的劃分，這並不否定行政機關與當事人之間對外承擔連帶責任。         五、《物權法》的這一規定也面臨一些考驗         首先，在歸責原則上，《物權法》規定“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任”傾向於嚴格責任原則。而我們前面已經論述，登記機構承擔的是國傢賠償責任，既然承擔的是國傢賠償責任那就應該遵循國傢賠償法的規定，國傢賠償法第二條規定，國傢機關和國傢機關工作人員違法行使職權侵犯公民、法人和其他組織的合法權益造成損害的，受害人有依照本法取得國傢賠償的權利，可見國傢賠償的前提之一是行政行為違法，登記錯誤不一定意味著行政行為違法，如果登記錯誤是由於當事人提供虛假材料，登記機構盡管非常謹慎也無法查明，這時，如果按照國傢賠償法的規定，不符合行政行為違法的前提條件，登記機構是不必承擔賠償責任的，這就與物權法的這一規定相沖突。再次，如果不區分任何情況，都要求登記機關對任何錯誤一概承擔賠償責任，登記機關的責任就會過重。這樣會造成登記機關加大審查范圍，增加登記成本，也會使登記機關延長審查時間，影響登記的效率。         其次，賠償資金的來源問題。《物權法》在保障受損害當事人獲得賠償救濟權利最大化的同時，也賦予瞭登記機構在賠償後可以向造成登記錯誤的人追償的權利，但這同時也使登記機構可能面臨巨額賠償，因此逐步建立登記賠償基金制度和保險保障機制成為必要。為有效解決賠償資金的來源問題，可以借鑒國外的登記賠償基金制度，即從登記機關收取的登記費用中提取一定比例設立基金，該基金隻能用於登記錯誤的賠償，不能挪作它用。同時還可以將保險機制引入登記體系中，由登記機關向保險公司投保，購買相關責任險，以使在錯誤登記中受損的當事人獲得補償。   Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage