被執行人向第三人轉讓中不動產的執行 |
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實踐中大量存在對於轉讓（典型的是買賣關系）中的財產的執行，其中對買賣合同項下不動產的執行問題最為突出。處理這類問題涉及對《最高人民法院關於人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（以下簡稱查封規定）相關條文的理解和適用。這些條文規定的具體情形分兩個方面：被執行人向第三人出賣財產和被執行人從第三人手中買受財產。其中尤以被執行人向第三人轉讓中不動產的執行問題，引起的爭論最多，處理起來難度也最大。筆者在此略抒己見。 一、應重點從處理案外人異議的角度去把握 查封規定第十七條規定：“被執行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款並實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款並實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。” 該條表面上看主要是允許查封與否的規定，但實際上更是對查封後案外人異議的處理規則。理解為案外人異議的實體處理規則更恰當。因為按照查封規定第二條，人民法院可以查封登記在被執行人名下的不動產，基本上可以解決查封的初步依據問題。故該條實際上並不是簡單地再重復是否可以查封的話題，而是解決查封後，在第三人提出異議的情況下如何處理的問題，實際上是審查處理案外人異議的依據。審查案外人異議，實際上不可避免地要行使裁判權。應當進行實質審查，而不是形式審查（僅審查查封時是否有合法依據）。形式審查的結果往往隻有一個，就是查封是有依據的，是正確的。這種情況下審查處理案外人異議，應註意保護作為買方的第三人的合同權利。其中查封規定第十七條規定的“不得查封”，應理解為“解除查封”。 二、保護第三人（買方）權利的理由 按查封規定第十七條第一句規定，第三人支付部分或全部價款並實際占有，但尚未過戶。因財產在被執行人名下，故依照查封規定第二條的原則，可以查封。同時，第三人取得不動產物權，僅有協議、支付價款和占有是不夠的，故對於尚未辦理產權移轉登記的，第三人提出異議，原則上不影響法院的查封。 但查封規定第十七條第二句規定：“第三人已經支付全部價款並實際占有，但未辦理過戶登記手續的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結。”這裡第三人必須具備三個方面的保護要件：已經支付全部價款、已實際占有、未辦理過戶登記無過錯。這裡所要求的第三人無過錯而未過戶，應理解為被執行人不配合、登記機關的原因等第三人意志以外的原因。 筆者對這一規定的理解是：尚未辦理過戶登記時買方對房屋的權利尚不是物權，但其請求權的受保護程度，根據支付價款的多少和是否實際占有、是否有請求過戶的行為而不同，占有的時間越長、付款越多、已經請求過戶，其權利應越接近於物權。被執行人按照合同，必須將不動產的產權移轉給第三人，此時被執行人對該不動產已經沒有什麼剩餘權利瞭，其唯一應當做的是為買方辦理產權過戶手續。考慮到辦理過戶手續實際的困難，以及民間對事實物權的認可，故此種情況下認可第三人已經取得瞭相當於物權的權利。盡管查封規定是在物權法之前頒佈的，但查封規定第十七條的規定並不與隨後物權法確定的物權登記主義直接沖突。我們並沒有說第三人此時取得瞭物權，隻是認為，即使其此時尚未取得物權，但因其合同履行的狀態使其權利已經很接近於物權，故其利益也應受到法律保護。法律並沒有絕對地要求，隻要不動產法律上的權利是被執行人的，就一定要不顧第三人的利益進行執行。此規定意在保護已經履行瞭全部實質義務的買方，維護交易秩序的穩定。 此外，查封規定第二十五條還規定：查封、扣押、凍結協助執行通知書在送達登記機關時，登記機關已經受理被執行人轉讓不動產的過戶登記申請，尚未核準登記的，應當協助人民法院執行（不再辦理過戶登記）。已經核準登記的，不得查封（應繼續辦理過戶登記）。這是查封規定第十七條第一句（以登記為準）的另一個例外。這實際上也是與物權登記主義的絕對要求不一致的，也進一步說明瞭物權登記的動態性和查封規定的正當性。 三、與一地二賣處理原則的一致性 即使申請執行人也是因購買被執行人的不動產而涉訴及取得判決的，即使判決要求被執行人將不動產過戶給申請執行人，其也隻是與購買被執行人不動產的第三人處於相同的實體法律地位，即是一物二賣的買主。在這種情況下，雖然其向法院申請執行要求辦理不動產移轉手續，但仍需要根據一地二賣的實體法處理原則處理。《最高人民法院關於審理涉及國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十條規定：土地使用權人作為轉讓方就同一出讓土地使用權訂立數個轉讓合同，在轉讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（一）已經辦理土地使用權變更登記手續的受讓方，請求轉讓方履行交付土地等合同義務的，應予支持；（二）均未辦理土地使用權變更登記手續，已先行合法占有投資開發土地的受讓方請求轉讓方履行土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（三）均未辦理土地使用權變更登記手續，又未合法占有投資開發土地，先行支付土地轉讓款的受讓方請求轉讓方履行交付土地和辦理土地使用權變更登記等合同義務的，應予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應予支持。 查封規定第十七條的規定與上述司法解釋確定的處理原則是完全一致的，其邏輯是，保護在先完成瞭較多履行義務的買方的利益。當然，如果申請執行人是基於物權關系而要求交付不動產，則應當優先於第三人基於債權對不動產交付或過戶的請求權。 四、第三人未支付全部價款並實際占有的處理 實踐中的難題是被執行人與第三人之間隻有買賣協議，並支付瞭部分價款的情況如何處理。這種情況下是否可以不顧第三人（買方）的利益而徑行處分？實踐中確實經常有第三人與被執行人串通利用虛假協議來阻礙執行的情形。這也成為主張隻看物權登記情況不考慮第三人購買之事實而一律執行的理由。筆者認為，對這種情況仍應在充分審查的基礎上決定是否執行。 首先應當審查協議是否真實。除非協議是假的、偽造的，以合法形式掩蓋非法目的，轉移財產有協議的，協議原則上肯定應當是有效的。 其次應審查第三人是一般主體還是特殊主體。這裡首先要註意，消費者已交付全部或大部分款項，或屬拆遷安置房屋的，相關司法解釋對其請求權予以優先保護。 再次，對於一般的購買方，則應參照查封規定第十六條保護第三人繼續支付剩餘價款而取得所有權的權利（所有權的期待權）。查封規定第十六條與第十七條都涉及被執行人向第三人出賣財產，隻是區分瞭動產和不動產，其設計的處理原則是相同的。故在適用第十七條時，應相應參照第十六條的規定。為此應審查第三人是否能夠在合理的期限內繼續履行合同，作如下處理： （1）在第三人不能繼續履行合同、支付剩餘價款的情況下，可以繼續執行查封的標的物。 （2）第三人能夠履行合同、交付剩餘價款的，應當保護其取得標的物的權利，解除查封。但應對其應當交付的剩餘價款予以執行。這是對到期債權的執行，但第三人不能再提出異議。因為經審查，該債權是確定的。查封規定第十六條規定瞭對第三人支付剩餘價款的時間限制――“在合理期限內”支付，等於拋開合同約定的付款期限，另行設定一個“合理期限”。這對保護債權人的利益是有利的。在將剩餘價款執行到位後，可以解除對標的物的查封。 （3）第三人要求繼續履行的權利不予保護的，筆者傾向於考慮第三人（買方）已經支付的價款從執行中得到補償。因為執行破壞瞭一個正在履行的合同關系，申請執行人應當付出一定的代價，不應因執行導致新的糾紛。當然，付款的認定應當有事實依據。 |
2014年8月18日星期一
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