金融危機下房地產典當的法律風險防范 |
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【內容提要】房地產典當是房地產物業權利特有的一種流通方式，在金融危機下能給當戶尤其是中小企業融資起到快捷應對金融危機帶來的不利影響的重要作用，但應註意避免由此可能發生的法律風險、經營風險、市場風險以及各種不可預測的潛在風險的防范。 【主題詞】典當風險金融危機 一、金融危機下的房地產典當 2008年9月以來，世界經濟遭受瞭上世紀大蕭條以來最為嚴峻的挑戰，發端於美國的次貸危機，愈演愈烈並形成一場席卷全球的金融危機。今年中國發佈的經濟數據春季報顯示中國經濟第一季度同比增長6.1%，比上年同期回落4.5個百分點，為1992年我國首次發佈GDP數據以來的最低水平。經濟學界一般認為GDP在6至7區間內將是正常，6.1%的增長處於這個區間的下限。從2002年起我國的GDP增速就保持在10%以上沒有下來過，其中房地產業總計影響固定資產投資的60%以上，創造瞭世界經濟史上的奇跡。中國經濟快速冷卻，主要是由出口和私營部門投資崩潰引起的，而私營部門投資崩潰的原因與其融資渠道的單一和欠缺密切相關。 典當是一種以物為擔保的資金借貸活動。典當行是國傢特許經營質押放款和抵押放款業務的特殊企業法人。典當業作為中國歷史上最為古老的非銀行性質的金融行業，是我國現行輔助性融資渠道，能為居民扶危濟困、救急解難提供方便快捷的融資服務，為中小企業及私營經濟支持生產、活躍流通提供銀行業以外的融資渠道。典當業作為銀行等融資主渠道的有益補充，對近年來各地因高利貸非法集資引發的大量社會不穩定因素的蔓延能起到一定的抑制作用和正面引導作用，有助於通過法律、政府監督來抑制民間非法融資渠道從而穩定資本市場。 雖然金融危機發生後，我國及時將適度從緊的貨幣政策轉變為適度寬松的貨幣政策，但因中小企業因受金融危機和國際貿易出口受阻影響，常常造成產品滯銷、序存積壓的被動局面，另一方面又面臨著發展過程中對資金的需求增加的難題。而正是由於中小企業經營狀況不好，經濟實力又相對薄弱，它們往往難以得到銀行信貸的支持。使得從銀行獲貸比較困難的中小企業融資進一步傾向於典當行業。隨著典當業務的進一步創新和國傢政策的逐步寬松，典當行業在為中小企業解決融資困難方面將發揮越來越重要的作用。中小企業和民營經濟成為典當業主要服務對象，典當業救急解難、便利融資的服務功能越來越明顯，其在浙江、江蘇、山東等區域經濟發展和私有經濟活躍的省份所發揮的作用明顯優於其他省份[1]。 根據我國目前效力層次最高的典當法規——商務部、公安部於2005年2月9日聯合頒佈、2005年4月1日實施的的《典當管理辦法》的定義，典當是指當戶將其動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行，交付一定比例費用，取得當金，並在約定期限內支付當金利息、償還當金、贖回當物的行為。其中，房地產典當顯然屬於與動產及權利質押不同的抵押性質，是房地產權利特有的一種流通方式。它是房地產權利人作為出典人在一定期限內，將其所有的房地產以一定典價，將權利過渡給作為承典人的典當行的行為。 受金融危機和今年以來國內房市、股市低迷等因素的影響，當前典當行為控制風險，已紛紛開始慎當房產，有的公司對房價評估後，隻願借貸評估價的50%給出典人，有的則幹脆停止瞭該類業務，拒押房地產。但與銀行融資和民間借貸相比，房地產典當因其涉及當金額較大，可以解決金融危機環境下中小企業對短期資金的需求，還可滿足那些短期內不願變現已投資的房產又可較快實現較大額融資的要求，有利於金融危機情況下的及時適應復雜的市場變化。另一方面，也給典當業帶來瞭難得的主營業務增長點。因此，金融危機下積極發展房地產典當業務實為兩全其美之舉。 二、金融危機下的房地產典當法律風險及其防范 面對瞬息萬變的金融危機影響因素，典當行為及典當業的風險因素都將增加，且風險可能來自法律風險、經營風險、市場風險以及各種不可預測的潛在風險等方面。 法律風險 從法律風險控制角度來看，法律風險是指由於行為主體的具體行為與法律規定之間存在差異而導致其依法承擔責任或權益受到損失的可能性。當人們實施瞭一種法律所禁止的行為，或沒有去實施一種法律明文規定必須實施的行為，則這種情況下的作為或不作為都有可能面臨法律的制裁，這種由於違反瞭法律的強制性規定而作為或不作為所帶來的面臨法律制裁、受到損失的可能性，就是人們所通常理解的基本的法律風險。 現行《典當管理辦法》與原規定相比，加強瞭對金融風險和市場風險的防范，如該法規第25條規定,典當行不得收當未取得商品房預售許可證的在建工程以及外省(自治區、直轄市)的房地產；第44條規定,典當行財產權利質押典當餘額不得超過註冊資本的50%;房地產抵押典當餘額不得超過註冊資本；註冊資本不足1000萬元的,房地產抵押典當單筆當金數額不得超過100萬元;註冊資本在1000萬元以上的,房地產抵押典當單筆當金數額不得超過註冊資本的10%，意在加強房地產典當業務的資產比例管理。在典當行而言，在金融危機大潮中面對大額房地產典當業務時，應時刻保證自己所經營的房地產典當業務不應觸及該法規的禁止性規定，不要好大喜功，從而導致典當合同無效或受到商務行政主管部門根據該辦法第60條的規定給予行政處罰的法律風險。 同時，在物權法施行後，當戶應嚴格區分房地產典當的用益物權性質和借貸抵押的擔保物權性質，防止理解上的偏差導致按抵押借款性質認為，即使逾期贖當也可通過債務清償來取回當物，從而喪失按期贖當才可避免死當而喪失房地產物權的嚴重後果。 另外，雖然《典當管理辦法》第26條對典當行禁業范圍所作規定並未將發放質押貸款、不動產（主要是房地產）抵押貸款列入禁業范圍，但因其與上位法實際存在著嚴重的沖突，因此並不意味著典當行從事房地產抵押貸款就合符法律規定或具有當然的法律效力。因為，我國《銀行業監督管理法》第19條規定：“未經國務院銀行業監督管理機構批準，任何單位或者個人不得設立銀行業金融機構或者從事銀行業金融機構的業務活動”，而典當行至今並不屬於銀行業金融機構，《典當管理辦法》的法律位階也遠不及《銀行業監督管理法》高，故如典當行的融資放款業務觸及我國加入WTO後日益嚴峻的防范和化解金融風險壓力所要求的政策底線時，將很容易地被當戶或人民法院、仲裁機關依據我國《合同法》及最高人民法院近期相關司法解釋的規定，以違反法律、行政法規禁止性規定的導致合同無效條款而否定該典當行為的合法性，從而導致達不到其收取可觀典當收入的經營目的。 經營風險 除瞭典當當事人不能隨時掌握市場行情、供求變化，進而隨行就市地調整典當價格，就可能出現死當及死當物增加、費用損失及資金占壓等情形外，還要註意控制因金融危機影響導致經營、流通以及評估、變現中出現風險。 當前許多原材料價格上漲，而很多企業與上下遊企業的買賣合同早在年初甚至去年就已簽訂，這導致生產越多虧損越多，相當部分的企業寧願主動違約。如果經濟形勢進一步惡化，可能形成“違約潮”，進而影響當戶預期的當金償還能力，造成損失慘重的死當後果發生。 3、市場風險 金融危機情形下，國際國內市場形式變化莫測，我國相關當物的市場行情受國際因素影響的關聯度越來越大。由於金融危機所引起的市場、價格等的巨大波動和變化，許多企業簽訂合同之時所預期實現的經濟利益就很可能難以達到，由此會引發比較多的違約現象。更有一些企業，如果在金融危機中破產或倒閉，那麼其原先所簽訂的經濟合同必然都無法繼續履行。而一傢企業違約或者無法繼續履行合同，必然又影響到其上下遊企業相關合同的履行。經濟合同不能有效履行，企業簽訂合同當初所預期的經濟利益也必然難以實現，進而會影響到當戶正常收入預期不能實現，造成當物死當損失、絕賣當物變現困難的兩虧情況發生。 另外，典當行作為一個即古老又新興的社會化融資渠道，由於其服務對象比較復雜，經營范圍廣泛，再加上典當行一般是小型企業，抗風險能力較弱，行業及內部的管理還不完善，經營者的業務、知識水平不盡人意，也沒有形成系統完善的風險防范機制[2]，加之有的當戶存在不計後果的融資利益驅動，由此發生的各種不可預測的潛在風險必將存在。 多難、時艱之際進行房地產典當，當趨利避害，好之為之，方可達到房地產典當在金融危機下對當戶尤其是中小企業拾遺補缺的快速融資作用。 參考文獻： [1]張潔，論我國典當行業發展.現代商貿工業，2009（10） [2]林秀欽吳園一,金融危機下典當業的發展之路.現代商業,2009(11) 推薦閱讀： 個人股票質押應註意的法律問題來源:中國典當聯盟網 杭州市貿易局召開全市典當業半年度工作會議來源:杭州休閑時尚 公路經營權質押擔保問題來源:廣東古今來律師.. 上海黃金交易所2010年8月25日交易行情來源:上海黃金交易所 出借房產證惹官司 12年後騙子落網來源:北方新報 編.. 江蘇省典當協會召開“絕當後息費計算問題”專題研討會綜述來源: 江蘇省典當.. 2009年度廣東省典當企業年審工作順利完成來源:廣東省典當行業.. 青島市典當行業協會組織各企業參觀王臺老當鋪來源:青島典當協會 .. 青島市典當行業協會2010年會員大會成功召開來源:青島典當協會 .. 天津市典當同業協會文件關於嚴格守法經營的緊急通知來源:天津典當協會 .. |
2013年9月8日星期日
金融危機下房地產典當的法律風險防范
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