物權法10大民生熱點解析：買房應辦理物權登記

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不登記，房子不算真正屬於你 法律規定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載於不動產登記簿時發生效力。未辦理物權登記的，不影響當事人之間訂立的不動產物權的合同效力。 解析：登記始終是與物權的設立和變動聯系在一起的。不動產的登記，就是要把不動產物權設立和變動的事實登記在登記簿上。比如買房，就要到房屋登記機構登記，這就意味著這套房子屬於你瞭。一旦其他人也要購買這套房屋，一看不動產登記簿就知道這套房子已經有瞭主人，不能再買賣瞭。如果沒有辦理登記手續，而開發商又把這套房賣給別人，並且房屋的產權已經登記在別人名下。這時，盡管你與開發商的這份合同是有效的，你可以要求開發商承擔違約責任，比如要求開發商賠償損失，但是你對於那套房子就不能再擁有產權瞭。 異議登記15天內不起訴，失效 法律規定：權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。 解析：比如，小王與戀人小李決定共同購房，可是後來發現登記時隻登記瞭小李一個人的名字。這時，小王就可以要求登記機關更正。如果小李不同意更正，小王就可以申請異議登記。但是特別要註意的是，一旦進行異議登記，15天內一定要起訴，否則就失效瞭。同樣，如果小李覺得小王的異議登記是不對的，給他造成瞭損失，也可以要求小王賠償。 預告登記，防止“一房二主” 法律規定：簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。 解析：預告登記可以保證登記人的優先購買權，也可以有效抑制房屋買賣中“一女二嫁”的欺詐現象。此前發生不少類似案例，購房者與賣房人簽訂買賣合同，支付瞭部分房款後，等待產證下達。期間，賣房人又把房子轉賣給瞭別人，並給別人辦出瞭產證，結果就造成瞭兩位購房者搶房，並和房產公司打起瞭連環官司。 今後，購房者在和賣房人簽訂瞭買賣合同後，就可以到房屋登記機構辦理預告登記，在付完房款後，再進行產權登記。這樣就可以避免“一女二嫁”瞭。要註意的是，從可以辦理登記之日起3個月內要登記，否則預告登記就失效瞭。 登記機構出錯造成損害，應承擔賠償責任 法律規定：當事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應當承擔賠償責任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任；登記機構賠償後，可以向造成登記錯誤的人追償。 解析：生活中，經常發生登記錯誤的情形。這時，登記機關應否承擔責任，是一個極富爭議的問題。這次通過的物權法明確規定，因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機關應當承擔賠償責任。但是，這種情況下登記機關承擔責任的條件，仍然可能會存在爭議。 例如，登記錯誤並非由於登記機關的過錯造成，或者說，登記人提供的虛假材料，登記機關盡管非常謹慎也無法查明，這時，登記機關是否仍應承擔責任，可能會有爭議。這是因為，我國民法確立承擔侵權賠償責任一般都要求當事人具有過錯。如果不區分任何情況，都要求登記機關對任何錯誤都一概承擔賠償責任，登記機關的責任就會過重。這樣會造成登記機關加大審查范圍，加重登記成本，也會使登記機關延長審查時間，影響登記的效率。 不動產登記費用按件收取 法律規定：不動產登記費按件收取，不得按照不動產的面積、體積或者價額的比例收取，具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。 解析：明確瞭不動產登記費收取方式是按件收取。 拆遷、征地應當給予足額補償 法律規定：為瞭公共利益的需要，依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。 解析：拆遷、征地關系到老百姓切身利益，此次明確規定此前提必須是為瞭公共利益。而相應的補償標準也明確，征收集體所有的土地，應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，並且要安排被征地農民的社會保障費用；征收個人住宅的，應當依法給予拆遷補償並保障被征收人的居住條件。 同時還規定，任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。 國傢搶險救災可以征用房屋 法律規定：因搶險、救災等緊急需要，依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。 解析：面對緊急需要，集體和個人都有義務提供便利。但同時也明確，被征用的不動產或者動產使用後，應當返還被征用人。如果被征用或者征用後毀損、滅失的，應當給予補償。 建設用地使用權期滿自動續期 法律規定：住宅建築用地使用權期間屆滿的，自動續期。 解析：住宅用地使用權期間屆滿後如何處理是許多住宅所有權人的一塊心病。我國土地屬於國傢所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年後如何處理並不明確。此次規定，住宅建設用地使用權的期間屆滿後自動續期。這就從根本上解決瞭住宅所有權人的擔憂。 財產被毀損，可要求恢復原狀 法律規定：造成不動產或者動產毀損的，權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。 解析：物權請求權是專門針對物權的法律救濟措施，是對物權的特殊保護辦法。比如公交車沖到路邊民宅內，撞壞瞭民宅，那就可以要求恢復原狀。不能恢復的，可以要求賠償。 鄰居枯枝欲墜砸車，車主可砍 法律規定：妨害物權或者可能妨害物權的，權利人可以請求排除妨害或者消除危險。 解析：這針對的是某種“危險狀態”。比如一棵大樹的枯枝伸到鄰居的院子上面，搖搖欲墜，下面正好停放著鄰居的車，鄰居就擔心枯枝掉下來砸壞愛車，這時就可以要求消除危險，讓大樹的主人把枯枝砍掉，或者自己雇人把枯枝砍掉，由樹的主人或管理人承擔費用。 物權保護還可以用仲裁解決 法律規定：物權受到侵害的，權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。 解析：增加瞭仲裁這一解決途徑。 買受人善意取得財產可不歸還 法律規定：受讓人受讓不動產或者動產時是善意的，就可以取得該不動產或者動產的所有權。 解析：這次物權法特別值得引起重視的是，明確瞭不動產也同樣適用善意取得。實踐中，不少人都會把房屋、股權等登記在他人名下。在確立善意取得制度後，這種做法風險極大，因為有瞭善意取得制度，一旦登記的權利人將房屋出售他人，實際權利人就不能要求他人返還房屋瞭。很多國傢都是規定動產才可以適用善意取得，我國物權法這樣規定主要是因為我國房地產交易活躍，登記制度不完善，登記權利人和實際權利人不一致，很容易使交易對方發生判斷失誤。如果沒有善意取得制度，極易導致房屋買受人喪失權利。 比如，夫妻共同買房，但是產證是丈夫的名字，丈夫瞞著妻子把房子賣給瞭別人。別人如果確實不知道這是夫妻共同財產，且支付瞭合理的房款，就可認為是善意取得。那就可以不必歸還該套房屋。至於他們夫妻之間的財產爭議，隻能由他們自行解決瞭。 法律規定：拾得遺失物，應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取，或者送交公安等有關部門。 解析：草案此前規定，拾得遺失物起20日內通知權利人領取，或者送交有關部門。但可能考慮到實際情況，覺得過於嚴格，把時間限期去除瞭。 拿回失物，懸賞承諾應當兌現 法律規定：權利人領取遺失物時，應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。權利人懸賞尋找遺失物的，領取遺失物時應當按照承諾履行義務。 解析：明確瞭拾得人或者有關部門可以收取遺失物的保管等必要費用。我們經常能看到有人懸賞尋找遺失物。這種情況下，明確應當按照其承諾向拾得人支付報酬。 鄰居維修管道要提供方便 法律規定：不動產權利人因建造、修繕建築物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和煤氣管線等必須利用相鄰土地、建築物的，該土地、建築物的權利人應當提供必要的便利。 解析：此前因為修房子、通管道等問題，引發鄰居之間糾紛很多，此次明確規定，如果鄰居必須要通行，或者通管道等，必須要提供必要的便利。比如樓下鄰居發現傢中管道堵瞭，問題可能出在樓上，那樓上鄰居就要提供便利，讓樓下居民進行管道的檢查。 采光權、通風權受到法律保護 法律規定：建造建築物，不得違反國傢有關工程建設標準，妨礙相鄰建築物的通風、采光和日照。 解析：將陽光權、通風權、采光權等寫入物權法，是將公民權利進一步細化。此前有過很多類似案例。例如，兩幢房子之間間距狹窄，前幢大樓在屋頂樹起大廣告牌，影響到瞭另一幢房子的陽光照射。這時，居民可到法院訴訟，要求前幢大樓拆除廣告牌等。根據上述規定，如果建築物確實妨礙瞭相鄰建築物的這幾項權利，就可以要求合法維權。 農村宅基地使用權流轉仍未放開 法律規定：宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國傢有關規定。 解析：宅基地使用權的問題，物權法堅持瞭現有的法律規定和國傢目前的政策。目前，我國農村社會保障體系尚未全面建立。農民一戶隻有一處宅基地，這一點與城市居民是不同的。農民一旦失去住房及其宅基地，將會喪失基本生存條件，影響社會穩定。 三人合夥買車，兩人同意即可轉賣 法律規定：處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但共有人之間另有約定的除外。 解析：共有分為共同共有和按份共有兩種，共同共有沒有明確的份額，多數存在夫妻等傢庭關系中，對於共同共有的處分，就要求全體權利人都同意，而此次規定，按份共有的話，如果要處分，隻要2/3以上的權利人同意就可以瞭。 如三兄弟合買一輛出租車，每人出資1/3，老三開車出瞭事故後，哥哥們打算把車子轉租給別人開，但老三不同意。按照以前，這種情況就不能轉租瞭，但現在隻要兩個哥哥都同意，車子就可以轉租。這一規定，可以適用於按份共有的其他財產。 分割共同財產，損失風險可分攤 法律規定：共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割並且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣等取得的價款予以分割。 解析：沒有共有物權收益、處分的表決權制度，很容易造成共有物的處分、修繕都相互扯皮，造成瞭廢置、浪費的情況。如對一幅畫分割，不可能一撕兩半，隻能一方得畫，另一方得錢，或者進行拍賣，拍賣所得的錢按照比例分割。 一旦有人分割後拿到的物品是有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。比如三傢企業共同買瞭一塊地，分割為三塊後，其中一塊地在打算建造房屋時，發現地下有一個廢棄的防空洞，那就要花錢填補這個洞，而這筆費用是可以要求其他兩傢企業一起分攤的。 抵押車輛借錢，約定拿車抵債不合法 法律規定：抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人未履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。 解析：約定債務未履行時抵押財產歸債權人所有的條款，在法律上叫作流質抵押條款。這種條款是被禁止的。 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage