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拆彈平臺貸：監管層新規整肅違規土地抵押貸款

平臺貸餘額二季度意外反彈，三季度此類貸款不良率或還將承壓。

一位知情人士昨日向《第一財經日報》透露，對平臺貸的監管仍是下半年監管工作的重心。對於政府融資平臺，監管層要求銀行及時調整風險分類，對違規土地抵押貸款，五級分類須在原有基礎上下調一級。

目前，有近六成平臺貸款以土地出讓金收入作為還款來源，土地違規抵押的情況在不少地區都有出現。從定性的角度看，這一規定使銀行資產質量、資本充足率面臨一定壓力。

當前，上市銀行相繼公佈的年中業績報告顯示，由於平臺貸款的重新歸類統計，二季度平臺貸餘額出現較大幅度反彈。而三季度，這一規定對平臺貸不良率的影響或將體現。

三類風險

“當前土地抵押融資貸款存在運行不規范、手續不合法等問題，風險隱患突出，風險管控有待加強。”一位地方銀監局的人士稱。

事實上，早在年初的2010年度土地例行督察新聞發佈會上，國土資源部黨組成員，國傢土地副總督察甘藏春就曾公開表示，一些地方利用土地抵押貸款存在較大金融風險。

“平臺公司存在同一塊土地多次抵押；土地超值抵押的問題。”一位不願透露姓名的銀行業分析師表示，比方說，一塊地，月初公開掛牌出讓價是300萬，到瞭月底在銀行抵押，卻獲得1000多萬的貸款。

目前不動產抵押率為60%~80%，這意味著擁有土地之後，平臺公司可借此融得規模達土地評估價60%~80%的銀行貸款。

上述地方銀監局的人士則歸納瞭三類主要的土地違規抵押的情況。

其一，通過虛假登記和虛假供地進行抵押貸款。例如，將仍在使用的行政事業單位辦公用地，公園、體育館等公共設施用地、交通用地、倉儲用地以及國有未利用地等變更為商住用途，辦理虛假供地手續(出讓金免繳、緩繳或先繳後返)，或以收儲名義供地，再登記給地方政府所屬各級國有公司，用於抵押貸款，實際並不開發利用。

其二，違規辦理土地用途變更登記進行抵押融資。例如，一些地方政府或開發區管委會批準的農轉用地塊，以收儲名義，再登記給投資公司，用於抵押貸款。

其三，將未取得合法土地使用權的土地進行抵押貸款。

“部分地區，土地抵押貸款金額與地方財政收入相比也過大。”上述地方銀監局人士稱，銀監會已要求銀行要以土地抵押物的合法性、合規性、真實性為重點，對土地抵押貸款逐筆進行風險排查。

整肅土地違規抵押

早在6月初，銀監會曾召開融資平臺貸款監管工作會議。會上，一位銀監會高層曾透露，目前，近六成平臺貸款還以土地出讓金收入作為還款來源。

審計署的審計結果也顯示，部分地方的債務償還對土地出讓收入的依賴較大。2010年底，地方政府負有償還責任的債務餘額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務餘額為25474億元，共涉及12個省級、307個市級和1131個縣級政府。

把平臺貸款未來還款來源都寄希望於未來預期收入，特別是土地增值變現收入，這歸根結底取決於土地價格。但問題的關鍵在於，許多土地均為規劃和待征用的土地，變現需要幾十個環節，存在很大的不確定性。

一位房地產人士表示，一方面2011年貨幣政策趨緊；另一方面，房地產調控持續加碼，雙重因素之下，開發商資金鏈已經十分緊張。這種情況下，土地價格面臨不小壓力，部分地區土地流拍的現象已開始增多。

“指定地塊土地出讓收入返還已成為大多數平臺公司還貸的主要來源。”上述知情人士稱，土地流拍、土地違規抵押等使平臺貸面臨不良上升的壓力。銀監會已經要求銀行及時調整風險分類，對違規土地抵押貸款，五級分類在原有基礎上下調一級。

“對現金流不能覆蓋貸款本息的違規土地抵押貸款，五級分類至少應該歸入次級類。”該知情人士還表示，“對因辦理違規土地抵押而使現金流覆蓋比例提高、平臺貸款類別發生變化的貸款，應調回至原平臺風險定性和分類處置類別。”

卷土重來？

根據銀監會下發的《貸款風險分類指引》，我國銀行業貸款分五類：正常、關註、次級、可疑、損失五類，其中次級、可疑、損失後三類合稱為不良資產。對於銀行來說，貸款資產質量越差，占用的風險資本、消耗的撥備相對越高。

東方證券銀行業分析師金麟表示，定性分析來看，這個要求對銀行影響為負面。

盡管這一規定形成的影響尚無法估計，但二季度重新統計分類平臺貸款的影響，已經在6月底開始顯現：交行等公佈的中報顯示，平臺貸款的餘額在二季度有較大幅度的上升。

銀監會曾在4月前後，訂立瞭三個平臺貸改制為公司類貸款的原則，並要求6月底之前，各銀行應重新逐一審定已經整改為一般公司類並按商業化原則運作的貸款。

果不出預料，交行日前公佈數據顯示，二季度，該行平臺貸款餘額激增約1800億元(3月餘額1518億；6月底餘額達3083億)。建行昨日在中報發佈會上也透露，6月末平臺貸餘額5800億元。而在3月下旬，該行平臺貸款餘額僅為4000億元左右。

平臺貸上升的表象，或許與監管層希望盡快處理平臺貸款，不讓風險延期暴露有關。

“要通過科學補正貸款合同和補充合法有效抵質押物，讓風險早暴露、早發現、早度量和早幹預，不準讓它再‘發酵’。”銀監會主席劉明康在近日接受采訪時曾表示，要嚴格對平臺貸款分類計提風險資本和撥備，同時嚴防平臺貸款“改頭換面”和“卷土重來”。

分析人士稱，平臺貸分類的這一新規定主要影響不良率和資本充足率，對餘額也有一定的影響。二季度的重新分類使平臺貸餘額反彈，三季度上述新規的影響則可能顯現。

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