樓市走到十字路口　典當向左還是向右

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近日，央行、銀監會、國土資源部、國傢發改委、國傢統計局、國傢稅務總局等六部委先後對房地產市場發出加強監管的信號。一時間，控制房價上漲成瞭社會各界最為關註的話題，而有專傢則認為這些信號也讓房價走到瞭一個十字路口。對於房產抵押業務比例占到五六成甚至更多的各地典當業來說，這些信號及其蘊含的房價不確定因素就不得不引起各地典當業的關註。    　對於樓市這種模糊不定的走向，有典當行已開始計劃適時調整自己的房地產抵押政策。“因為現在的房產抵押業務是各典當行的半壁江山，在各別的地區房產抵押的業務比例則更高。樓市一旦有什麼大的變動，對典當行的發展甚至生存都會造成很大的影響。何況房價存在泡沫已經成瞭專傢對樓市最基本、最肯定的判斷。”有典當業內人士分析說：“為此，各典當行有必要進一步加強對房地產抵押貸款的管理。因為是泡沫就一定會破裂，隻是時間和方式問題。盡管目前談實質性泡沫為時尚早，但需要認真對待這種現象，科學調節房產抵押業務，避免引起典當業務的大起大落。”     　據瞭解，北京寶瑞通典當行就在考慮調整房產抵押的折當率。寶瑞通典當行房產經營中心執行官徐雲鵬介紹說：房價的變化跟房產典當的經營有一定的關系，直接影響著典當房產的價格。事實上，現在的房產抵押業務的數量也沒有因為房價的波動而出現較大變化。在目前房地產市場狀況下，房產抵押中的絕當機率少，折當率有所提高，現在為40%到60%。但有一點要註意的是，“在樓市走到十字路口的現狀下，我們正在考慮調整折當率。”     　但更讓專傢擔心的是，目前國內很多地方的房產抵押業務還呈現出增長的趨勢。例如安徽蕪湖市今年1至6月份的房地產貸款為5.59億元、同比增長48.79%；廣州157戶典當行今年第一季度房地產的業務筆數分別比同期增長23%；房地產典當總額分別比同期增長16%；房地產的典當息費收入分別比同期增長46%。     　為此，有專傢建議，現在典當行在接受房產抵押業務時，更應該註意風險的防范，有些房產抵押業務比例占到七八成的典當行更應該調整自己的業務結構。     　對於這種風險防范，徐雲鵬表示極為贊同。他認為：“2007年的房地價也曾有類似的瘋狂，但典當業已經積累瞭部分經驗。所以在操作房產抵押業務時，隻要按照經驗科學調整，完全可以規避房價波動的風險。首先要嚴格按照自己的業務流程去做，不能超越。其次，要以現實為依據，預測未來3個月到半年的房地產變化情況，尤其是房價的變化情況。最後，也是較為關鍵的一點，就是要對借款人的情況作詳細的瞭解，包括借款用途、還款能力等。”    　而上海典當協會副會長、恒通典當行總經理馬丁則認為，房屋抵押不是房屋買賣，所以房屋的價格雖然重要但客戶的還貸能力及還貸來源更為重要！另一個必須考慮的因素是房產變現過程中產生的成本，這裡面包括訴訟、執行、稅費等等。尤其要註意那些較大宗的非住宅類的房產如寫字樓和商鋪的抵押。這類抵押通常金額較大，一但需要變現時不易出手，處置時間久。如果需要處置抵押物，通常會拖上一二年是很平常的，而且交易成本也高、光各頊稅收就很高，看起來隻抵押瞭50%，至少可拍賣瞭70%，但付瞭稅金和其他變現費用後，典當企業隻收回瞭本金和少量利費，實質上典當企業沒有收足利費就是虧損，應該引起典當企業高層關註。”   Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage