農房抵押是否現實？

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在農民手中，除土地承包經營權外，自住的農房算是值錢的瞭。那麼農民需要貸款時，能不能拿去抵押呢？很多地方已進行瞭這方面嘗試，並試圖以地方文件的形式進行政策引領，特別是在2008年黨的十七屆三中全會的《中共中央關於推進農村改革發展若幹重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）出臺之後。2008年5月19日，山東省政府出臺瞭《關於進一步做好促進就業工作的通知》，提出“農村金融服務機構要拓寬農戶小額信貸和聯保貸款覆蓋面，放寬貸款條件，降低貸款抵（質）押標準，創業人員的房屋產權、土地使用權”等“均可作為抵（質）押品”。2008年4月9日，安徽省建設廳稱，安徽省將建立並實施農民住房產權登記制度，農戶獲得建設部門發放的房屋所有權證後，有望以農村住房作抵押獲銀行貸款。4月15日，浙江省表示計劃根據農民住房特點和銀行抵押貸款的條件，在城鄉結合部的農村地區試點農房抵押貸款。  所謂農村住房抵押貸款，就是指擁有農村住房所有權人，以農村住房抵押方式，申請用於從事生產、經營的資金所需的貸款。如重慶當地媒體報道，重慶石柱縣龍沙鎮石嶺村的馬某，用自己居住的房屋作抵押，向農商行貸款13.8萬元，擴大大棚草莓種植規模25畝，2012年春節後草莓上市，每天進賬萬元左右，實現純收入30萬元。再據相關報道，四川雙流某鎮銀行以農戶房屋產權證為貸款抵押物，給當地3戶農民傢庭發放瞭50萬元貸款，不需要提供額外擔保物。早在2006年，浙江樂清農村合作銀行開始全面開辦農房抵押貸款業務，截至2008年6月，該行已為當地5278農戶提供集體土地上的自建房抵押貸款，餘額過到13.15億元,貸款不良率為0.96%,比該行整體貸款不良率還低0.12%。許多地方曾嘗試農房抵押貸款，為緩解貸款擔保難問題提供瞭制度平臺，有積極的借鑒作用。2001年，浙江湖州市政府開始探索農房抵押貸款。2007年，嘉興、溫州等地也陸續試驗農民住房抵押貸款。  其實，根據現行法律的規定，從來沒有禁止農房抵押。農民的房屋建築在宅基地上，實際上是屬於農民自己的傢產，國傢歷來沒有法律禁止農民的房子抵押、買賣，公民對其擁有占有、使用、收益和處分的權利，20世紀90年代後，土地管理部門給農村宅基地發放瞭“農村集體建設土地使用證”，進一步確認瞭農民的宅基地權利。《擔保法》第34條規定：“抵押人所有的房屋和其他地上定著物可以抵押。”從權利上講，農民手中的房子與城裡人手中的房子是沒有區別的，城裡的房子可以抵押、交易，同樣，農民的房子就能抵押、交易。然而，現行城鄉土地制度設計的差異，硬是在統一的房地產市場劃出鴻溝。在農村，農房是宅基地上的附屬物，根據“房地一致”的原則，宅基地若不同抵押房屋轉移，就從根本上否認瞭房屋這一不動產的抵押特性。農房抵押問題實際上是由此引出的宅基地能否抵押的問題。《擔保法》第37條第二項明確規定，農村宅基地不能抵押。《物權法》明確禁止農村宅基地使用權進行抵押。《土地法》規定，農村宅基地屬於農民集體所有，其法律意義上是農民隻有使用權而無處置權，這些規定無疑為農房抵押關上瞭法律的大門。  《決定》出臺後，客觀上講，中央、地方有關部門根據此文件精神，制定瞭一系列政策措施，想通過農房、宅基地確權辦證來推動的農房、宅基地抵押工作。例如，安徽省的做法是，一旦銀行實行瞭抵押權，可能會把該農村住房出售以收回貸款。按照受讓對象的不同，可分為兩種情況：如果是本村農戶受讓住房，按照現行土地管理的相關法律，該住房及宅基地產權隨之轉移；如果是城市居民受讓該農村住房，房屋所有權變更後，相應的宅基地應依法由集體所有變為國傢所有，由受讓人享有土地使用權。而在中央層面，2008年6月，國土資源部有關負責人在談到新一輪《土地管理法》修改時指出，最核心的改革可能是在農村集體土地財產權實現的形式和制度上的改革。7月，國土資源部要求，各地應“力爭在2009年底前，基本完成全國宅基地使用權登記發證”。但是肯定農房農地的確權辦證做法並不代表允許農房農地的抵押，二者之間有諸多不同。前者基於產權的體制改革，後者基於金融制度的創新；前者基於權利，後者基於利益；前者基於政治結構的完善，後者基於社會化功能調整；前者基於穩定，後者基於發展。  有人認為，要想實現中央提出的增加農民財產性收入，在我國大部分農村離開農房和宅基地是無法實現的。既然《物權法》已規定宅基地是農民擁有的用益物權，是農民的財產，他們就能按照自己意志行使權利。但是現行法律卻規定不能抵押，事實上等同於限制瞭農民的財產權利，從而從根本上限制瞭農民對發展的追求，想靠土地發財發展是辦不到的。從經濟學中效率與效益的原則，像在東部沿海地區，許多農戶擁有造價幾十萬元甚至上百萬元的農村私人住房，如此巨額的私人財產如果不能發揮其應有的抵押擔保作用，對整個社會經濟生活來說，無疑是財富的一種巨大浪費，不符合經濟效益的原則。有人提出，目前農村閑置的宅基地比較多，有不少抵押貸款者擁有兩處以上的宅基地，有一部分農民已在城鎮買房居住，舉傢進城不再返鄉，但農村的房子長期閑置，如果可以用來抵押，其房子的價值完全可利用起來。像在西部重慶，僅宅基地就有300萬畝，也是價值在幾百億元之上。權利一旦不能產生效益，隻能加劇貧困。  對於農房抵押問題，爭議一直沒有停止，探索也不會結束。在2012年中央1號文件中要求，年底前基本完成覆蓋農村集體各類土地的所有權確權頒證工。由此可以看出，從上往下，通過先頒證確權再實現權利流轉與增值的政策制定思路是清晰的。但是，現階段全面推行農村住房抵押貸款特別是對銀行來說還是面臨風險，一旦風險存在，銀行就沒有此項業務的保障和推動此項業務的動力。按照目前頒佈的《物權法》和相關法律，農村宅基地隻能在村集體內部流轉，尚不允許城市居民或外村人購買，也就是說，農民的宅基地和土地不能進入市場交易，也就沒有獲得抵押貸款的資質。正是由於與《物權法》、《擔保法》、《土地法》有沖突，站在銀行貸款風險管理角度，即使對農房加以確權辦瞭房產證，難以從法律上實現抵押權。  雖然有地方法院出臺支持農房抵押貸款，如為瞭解決房產拍賣後的“執行難”和土地使用權的“變更難”，溫州市法院和國土部門聯合發出《協助人民法院辦理集體土地使用權變更登記暫行規定》。該文規定：抵押的“農民房”經法院作為被執行物處置（拍賣）後，可直接辦理農民集體土地使用權的變更登記。這就從“終端”上解決瞭“農房抵押貸款”的法律障礙，使之頭尾打通，在實際上認可瞭“農房抵押貸款”。但它與國傢法律相沖突，事實上是沒有效力的，不能從根本上得到法律的認可與保護。浙江樂清農村合作銀行開始全面開辦農房抵押貸款業務，已於2008年7月叫停。從2007年到2009年，四川省農行發放全省農民生產經營貸款餘額達27.9億元，惠及12.6萬農戶，但都沒有通過農村房屋抵押手續來實現的。  從操作層面上講，根據《民法通則》和《擔保法》等規定，農村的土地是集體所有，沒有征用前是不能上市流通，房管部門拒絕為農民辦理房產抵押手續或者在辦理農房所有權證前承諾不承擔責任。這樣，抵押銀行面臨著擔抵押無效的風險。還有，目前農民的宅基地和自建房無法流轉，農房抵押引起糾紛，在同一村級集體經濟組織內村民受傳統觀念影響，礙於情面一般不願購買抵押房產，銀行處置抵押物變現難。由於我國實行城鄉分割的房地產制度，城市土地歸國傢所有，可以進入市場交易。而在農村，農民宅基地屬於集體所有，隻能在本村流轉，造成農民住房長期不可交易，剝奪瞭農民對宅基地的處分權。相應的房屋權屬登記系統也極為滯後，房屋價值無法科學評估和確定。  不隻是現行法律不予支持，土地承包權、宅基地和房產是農民最後的生存依據，在農村社會保障體系尚未全面建立的情況下，若在實踐中出現農村房屋或宅基地使用權作為抵押會引發農民流離失所，影響社會穩定，那是從基礎上動搖瞭我國農村社會的基本秩序。本來農民隻要還有一片棲身的地方，再窮還可以安身，安居瞭可以立業或創業。試想，一個處於社會、經濟弱勢的人，如果因為還不起貸款而被銀行行使抵押權利把最後的房子收走瞭，不僅是財產的喪失，更是尊嚴的丟失和理想的破滅，接下來所引發的社會後果是不難想象瞭。再者，當一個人飯都沒有的吃的時候，隻要允許，把房子抵出去完全是自然而然的事，絕望的人是往往想法不理性、行為不理性的。從此意義上講，“三農”是國傢的經濟與社會基礎，現行社會保障條件下的農房及宅基地制度設計既有特殊的歷史淵源，也有濃厚的社會基礎，更是現實中集體與農民、城市與農村、中央與地方、發展與穩定的博弈、均衡。它是底線，不能動，也沒有辦法動。這就是當代中國農村金融困局，這也正是當代中國農村金融的重點。 （作者單位：中國社會科學院社會學所博士後流動站） 推薦閱讀： 中國典當聯盟網qq群公告作者:中國典當聯盟網2012-06-15 《典當縱橫》征稿啟事 作者:中國典當聯盟網2012-07-15 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage