房地產抵押典當風險及其防范（四）

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二、辦理房地產抵押典當風險有哪些 抵押典當行風險是指典當行在經營過程中由於各種不確定性因素(主觀的或客觀的)的影響，比如，經辦人員業務不熟，責任心不強，對客戶的房產考察不實，對應提供的證件確認不準，對抵押人的信譽不認真瞭解等等，都會對抵押放款造成風險。而遭受損失較大可能的風險，還表現在以下幾個方面： （一）法律風險。 長期以來，典當行沒有一個權威的法律、法規保護，本身就存在風險。最高人民法院頒佈的［2004］法釋15號文，把大傢嚇得不輕。典當行搞房地產抵押，現在還爭議很大，依據《擔保法》進行房地產抵押，僅靠一個《典當管理辦法》部門規章，而這個規章與現行的《擔保法》、《公司法》等上位法存有“立法硬傷”較多。社科院法學所梁慧星教授說：“不動產是絕對不允許典當的”，“房地產典當是絕對違法的”……。隨著時間的推移，典當行能否經營房地產抵押業務將會越來越明確。 《破產法》修改第二稿傳出信號，“企業所欠的職工工資、基本社會保險費用及補償金，先於擔保權受償。”這是一個頗具爭議的修正，如能一旦落實，又是一個對《擔保法》的修正，也必然影響典當企業房地產抵押的效益。現在已有企業欠稅和所欠工程款先於抵押權受償的法規，如果再增加幾個優先受償，房地產抵押權風險就大瞭。 《物權法》將於2006年下半年出臺，它的出臺對典當業怎麼定位還是未知數。 典當行收當贓物70%以上屬不知道是贓物而收當的，原來辦法規定隻要是善意的，按當價退回原物，隻是不可收取息費，法院也是這樣認可的，新《辦法》因公安部參予頒發，贓物一經發現就予查封，這對典當行會不增加風險嗎？ （二）政策風險。 典當行是一個典型的小企業、小行業、小機構，任何一級政府都不是很重視的，但機構組建和有關事項變更要跑到國傢部委去審批，典當行在中國大地復出十多年來，四次更換主管部門，任何一行業也是極為罕見的，主管部門的頻繁更換，相對應的部門規章多次修改，至今沒有法律、法規規范。用《人民法院》記者馮瑩的話說，“典當行：恢復之後仍飄搖”。 什麼叫典當？按照管理辦法第三條的解釋“是指當戶將動產、財產權利作為當物質押或者將其房地產作為當物抵押給典當行的……”將當物質押、抵押給銀行、信用社等企業的叫什麼，現在有哪一傢金融機構不搞質押、抵押。民間借貸受法律保護，寄賣行、調賣行、買賣行、擔保公司……，搞質押、抵押算非法嗎？現在非法典當誰能管得瞭。根據今年國務院《關於鼓勵支持和引導個體私營等非公有制經濟發展的若幹意見》中提出的“允許非公有資本進入法律法規未禁止進入的行業和領域”，“允許外資進入的行業和領域，也允許國內非公有資本進入”。我認為典當業是最適合個人資本進入的行業。高利的行業必然引起越來越多有資金實力的個人或單位加入。今年是中國加入WTO落實市場全面對外開放的最後一年，一場改革攻堅戰開始全面打響，典當業還能不對外開放嗎？因此，原有的典當企業不可避免地面臨新的一輪競爭風險。 （三）道德風險。 是指主要來自典當業內部的風險，中國銀行業的不良資產，是人所共知的，現在在下大力度推進金融改革，目的在於建立防范風險機制。如果探究一下，金融業的不良貸款是怎麼形成的？改革開放初期，受計劃經濟體制的影響，政府幹擾，造成瞭一定數量的貸款無法收回，采取剝離的辦法，金融資產公司剝離瞭1.4萬億元，近幾年不良貸款並沒有下降多少又怎麼說呢。 有人算過一筆帳，近幾年，江洋大盜們搶瞭不少銀行，銀行的損失加起來還不及一位行長貪污所得。所以有人戲稱，“搶銀行的不如當行長的”。媒體公佈的“中國50巨貪”中，高居“狀元”之“尊”的就是行長。2002年5月13日，發生在銀行涉案40億元的“建國以來最大金融罪案”，是中國銀行廣東開平支行行長餘振東等三任行長。今年3月16日，中國建設銀行在上市的“風口浪尖”上，董事長張恩照突然被免職；最近才發生在京城農業發展銀行所謂的“租賃案”；今年元月19日媒體披露的中國農業發展銀行總行兩任前副行長胡楚壽、於大路通過一系列眼花繚亂的股權變更，將10億元國有資產變成個人的“囊中之物”。另一宗是在今年元旦前發現的中國銀行黑龍江哈爾濱市松街支行詐騙案，涉案資金超過10億元，涉案元兇還是行長，這個科級支行隻有5名工作人員，發生這麼大的案件真叫人欲哭無淚。還有王雪冰、高山等等一批行長、副行長都是在行長的位置上倒下的。其實，何止行長，廣東中山市的“雌雄大盜”陳滿雄、陳秋園夫婦與中國銀行廣東中山分行的職員內外勾結，挪用資金4.2億多元。而揭露出來的問題隻不過是冰山一角。所以近年來，金融風險，大都出在行長和業內黑市，他們簡直就是吞金惡魔，像“搬運機”似地將國有資金盜走。前幾年發生的巴林銀行事件，一個28歲的青年就把一個世界有名的銀行搞破產瞭。 人們不禁要問，典當行經營的是金融業務，防范風險應從何做起？應肯定地講，首先是要管好內部人員，防止道德風險的發生。 還有經辦人不懂業務辦理抵押合同或不懂審核有關手續等，也屬此類風險。 （四）自然風險。 這是發生較少的，但中國是自然災害多發地區，地震、海嘯、臺風、洪水、龍卷風等時有發生。《擔保法》及其解釋中說得很明確，因不可抗力造成擔保物滅損的，實現債權困難多瞭，我們典當行身單力薄，遭一個大的滅損，將是不可想象的。 三、防范房地產抵押典當風險應采取的措施 中國的法律是堅持從舊從輕的原則，政策法規發生變化，是從生效之日起執行，所以政策風險、法律風險隻要我們時刻註意政策法規的變化就能避免，自然風險要妥善辦好保險工作，目前來講，主要應註意以下幾個方面： （一）嚴格執行《典當管理辦法》 新辦法有好多亮點。第六條“典當行從事經營活動，應當遵守法律、法規和規章，遵循平等、自願、誠信、互利的原則”，我們一定不能馬虎。第三條明確“其組織形式與組織機構適用《中華人民共和國公司法》的有關規定”，其組織形式應是有限責任公司，實行公司制。組織機構應是股東會、董事會、監事會（或設監事），形成法人治理機制。按其章程規定，各自行使職責，建立有效的監督、治理體系，對防范典當風險應是有效的。可是現在有些典當行表面上看上去包裝瞭有限公司的外殼，骨子裡仍是舊體制，實際上沒有按《公司法》辦事，決定重大問題，還是少數人說瞭算。   Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage