五種特殊房產如何買 |
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房產買賣中經常涉及一些特殊類型的房產，這些房產一般在產權上都受到一定限制，或者不是完整產權，因此，購買時要特別註意。 一、有抵押的房產 這種情況比較常見。下傢可以到房屋所在區的房地產交易中心查詢房屋權屬、抵押情況等相關信息。 上傢向銀行或者個人借款並以房產作為抵押的，那銀行或者個人就是抵押權人，在債務人不能償還債務時，抵押權人有權要求將房產拍賣用來清償債務。要想購買有抵押的房屋並順利辦理過戶交易手續，一般采用以下兩種方式： 第一種方式：上傢先還清貸款，並從抵押權人處取得《他項權證》，然後到房地產交易中心辦理抵押登記註銷手續，辦完註銷手續後一般七天左右就能辦理過戶交易手續。如果抵押權人是銀行，需要向銀行預約還款時間。有些銀行還規定在還款當天不能取得《他項權證》，因此上傢要向銀行詳細詢問提前還貸的步驟和所需時間。 第二種方式是辦理銀行轉按揭手續(銀行是抵押權人時才可以辦理)，轉按揭不需要上傢提前還貸和辦理抵押註銷手續，但對貸款人的審核比較嚴格，而且並不是每一傢銀行都有轉按揭業務。因此，相比之下第一種先還貸的辦法手續簡單，時間較快，所以采用的人較多。 采用第一種方先還貸方式的，如果上傢用自有資金提前還貸後再過戶交易，對下傢來講則不存在風險，不過實務中上傢往往要求下傢先付一部分首付，用首付幫其提前還貸。這時，下傢一定要把握好以下兩點： 1、要盡量壓縮付首付至過戶的時間 如向銀行提前還貸，要按以下步驟進行： 首先，上傢要向銀行預約還款時間，預約的時間視銀行而略有不同; 其次，在約定的時間到銀行還貸;有的銀行在還款當天，有的銀行還款後幾日內可出《他項權證》; 第三，上傢在取得《他項權證》後才能到房地產交易中心辦理抵押註銷登記手續; 第四，辦理抵押註銷登記手續後七日左右方可辦理過戶交易手續。 因此，下傢將付首付到過戶交易的時間壓縮得越短越好，這樣下傢首付的風險就會越小，交易會越安全。 下傢錯誤的做法是：在簽訂買賣合同當天就支付首付，等到合同約定過戶的時間再到交易中心過戶。這種做法使下傢完全失去瞭對首付監管，而上傢則完全有可能將首付挪作他用而不去提前還貸。 正確的做法是：向上傢的貸款銀行瞭解提前還貸的時間，爭取在合同中約定付首付和提前還貸在同一天，並要求上傢在取得《他項權證》的當天就到交易中心辦理抵押註銷手續。 2、盡量將首付直接付到上傢的貸款銀行 為防止上傢收受首付後挪作他用，下傢可要求上傢先向銀行申請提前還貸，再在銀行規定的還貸當天與上傢一同到銀行，將首付直接劃給上傢的貸款賬戶，讓銀行當即劃走首付用於歸還貸款。 與抵押類似的還有典當，有典當的房產也要先還清典當公司的借款才能過戶。 此外，還要註意借款人和貸款人必須要一起到房地產交易中心辦理抵押登記手續，抵押才有效。如果你借錢給別人，對方聲稱“用自己的房產來抵押”，甚至把房產證交給你保管，或者寫瞭一份抵押借款合同或承諾書等等，但是沒有去辦理抵押登記手續，那麼這樣的“抵押”不會產生什麼作用，對方仍然可以順利地將他的房產賣掉後溜之大吉。 二、被查封的房產 房產被查封後也必須先撤銷查封才能過戶。有權查封房產的機關有公安機關、檢察機關、國傢安全機關以及法院。 如果上傢的房產被公安、檢察、安全機關查封，那上傢可能涉及到刑事犯罪，甚至這套房屋是上傢是用贓款購買的。這樣的房產千萬不能買，甚至連已付的房款都要不回來。如果是被法院查封，那麼上傢一般隻涉及民事、經濟案件，在上傢提供擔保或者清償瞭債務後，法院就會解除查封。 如果上傢的房產已被法院查封，而上傢要求下傢先拿出一筆房款來替他清償債務再辦理過戶交易手續的話，那下傢也要格外謹慎，要註意把握以下幾點： 1、要求上傢出示與訴訟有關的材料，如起訴狀、法院受理通知書等，瞭解涉案金額與案件有關的其他信息，有必要旁聽該案件的開庭審理; 2、要求上傢與法院協商抵銷查封的方式和時間，有必要的話陪同上傢一起向法官瞭解; 3、將房款以上傢名義付到法院，同時要求上傢出具收款收據。千萬不能直接將房款交給上傢。 4、要求上傢將房地產權證交給上傢或中間方保管，直至過戶。 購買被法院查封的房產風險是較大的，因此要評估上傢的誠信，預判所涉案件的判決結果和對本起交易的影響，瞭解相關信息，在最大限度內規避風險，這對下傢的要求會比較高。如果沒有專業人士的協助，建議還是放棄購買，如果已與上傢簽訂瞭買賣合同，可轉而追究上傢的違約責任，如雙倍返還定金等等。 三、共有的房產 這種情況也比較常見。房產證上有一個以上的權利人，這種房產就是數人共有的房產。購買共有的房產必須要取得所有共有人的同意，否則，買賣合同可能被認定為無效。有以下幾種情況要註意： 1、房產證上是甲一個人的名字，但系甲與乙在婚後購買的夫妻共同財產，甲未經乙同意將房屋出售給丙。乙是否能主張甲與丙簽訂的買賣合同無效? 盡管甲出售房屋未經乙的同意，但由於不動產登記具有公示、公信的效力，對丙而言，他沒有義務也沒有能力對該房產是否系甲的夫妻共同財產進行核查，因此隻要丙是善意的，不明知甲與乙的婚姻關系且乙不同意的事實，則買賣合同是有效的。 2、產權證上是甲和乙兩個人的名字，甲和乙是夫妻關系，但簽訂合同時乙並沒有出面，乙的名字是甲代其簽訂的，乙是否能主張未經其同意買賣合同無效? 根據最高法院婚姻法司法解釋(一)第十七條的規定，“(一)夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重要處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。” 出售房屋一般應當認為是“非日常生活需要”，隻要丙“有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示”，則丙就是善意購買人，那合同就應當有效。當然，丙要證明自己是善意購買人，應當提供證據表明他有理由相信出售房屋是甲與乙的共同意願。 因此，購買共有的房產，簽訂合同時最好讓所有共有人都簽名，並核對其身份。如果其中有共有人並未出面，而是其他人代簽，則要重點審核簽名的人有無代理權，可要求其出具委托書。如果共有人之一是未成年人，要註意簽訂合同的人與未成年人是什麼關系，是不是未成年人的監護人。 四、售後公房 買賣售後公房主要涉及到兩個問題。 1、按照94方案購房的未登記的產權人權益 按94方案購買的售後公房，產權證上隻有一個人的名字，但可能還會存在其它的產權人，如同住人、職級人、工齡人等均有權要求確認為產權共有人。不過基於不動產的公示和公信力，因此隻要與房產證上的權利人簽訂瞭買賣合同，則其他的產權人不能以未經其同意為由主張買賣合同無效，其他的產權人可要求出售人承擔賠償責任。 2、同住人的居住權利 未按九四方案購買的房屋，同住人雖然不是產權人，但在房屋內享有居住權。以前在辦理售後公房過戶手續時，房地產交易中心要求合同上要有同住人同意出售的聲明，但現在僅對此進行形式審查，並不會要求同住人到交易中心當場簽名。 如果未經同住人同意，產權人將房屋出售給他人，那同住人可能會主張買賣合同無效，或者認為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權利，因而拒絕遷出房屋(某些法院有判例駁回瞭買受人要求同住人遷出房屋的請求)。買受人取得房屋的產權後能不能對抗同住人的居住權?這在司法實踐中是一個頗有爭議的問題。我認為基於不動產登記的公示和公信力以及對交易安全的保護，同住人隻能向出賣人主張居住權，或者要求分割出賣人取得的房款(作為對其喪失居住權的補償)，而無權主張買賣合同無效或拒絕遷出房屋。 為盡量避免此類糾紛，在購買售後公房時要對同住人情況進行瞭解，可要求上傢出示戶口簿，並要求同住人以書面形式承諾同意出售房屋。 五、配套房、中低價房 配套房是指政府提供優惠政策，限定建設標準，供應本市重大工程、重點舊區改造等建設項目被拆遷居民的政策性商品住房。 中低價房是指政府提供優惠政策，限定建設標準，供應本市中低收入傢庭的政策性商品住房。 上海房地局規定配套房、中低價房在取得房地產權證後的5年內不得轉讓、出租，但這些規定不是法律或行政法規，因此即使違反也隻不過是不能立即辦理過戶手續，買賣合同本身還是有效的(這和期房禁止轉讓的法律後果有點類似，上海法院明確認可期房買賣合同有效)。 但是，由於要等到五年之後再過戶，因此法律風險是很大的，下傢即使已經住在房屋內，也有可能在將來房價上漲後被上傢毀約，上傢可能將房屋抵押或者另行出售給他人，導致不能過戶。如果上傢一房二賣，而且他人已取得瞭產證，此時下傢隻能轉而追究上傢的賠償責任，而難以取得房屋產權。因此，難以有萬全之策保證上傢會在五年後順利過戶，購買此類房產要千萬小心。 推薦閱讀： 中國典當聯盟網qq群公告作者:中國典當聯盟網2012-06-15 《典當縱橫》征稿啟事 作者:中國典當聯盟網2012-07-15
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2014年5月7日星期三
五種特殊房產如何買
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