二手房市場踟躇中暖意漸現（焦點分析）

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???????????????????????????????????????????????????????????????????????? 趙穎華攝 ??? 7月26日，《國傢稅務總局關於住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知》（108號文）突然現身。《通知》規定，個稅征收於8月1日起在全國執行。此前幾天，全國各地的房屋產權過戶中心遭遇人滿為患的景象。據統計，7月27日、28日、31日3天內，北京市二手房總過戶量就達到3660戶，日均1220戶。而8月1日當天的過戶量卻不足100戶。看看8月上旬的二手房市場，確實出現瞭交易冷清的場面。 　　然而，8月25日，記者在走訪北京二手房交易市場時卻發現，不少中介、舊房市場的二手房交易信息明顯比8月初多瞭許多，前來問詢者也不少。在中大恒基小莊店，記者從業務員說話的口氣中感到二手房市場開始轉暖。在記者的調查中發現，二手房交易的交稅情況是有90％的人按住房轉讓收入的1％繳納個人所得稅，按20％交的人很少。據業內人士分析，就1％的房產個人所得稅稅率來講，對二手房市場影響微乎其微，這也是二手房市場淡中轉暖的主要原因。 　　“凈買價”叫板“凈賣價” 　　8月初，記者在一傢房產中介看到一位前來咨詢賣房事宜的房主，業務員問這位房主準備凈賣多少錢？這位房主說40萬元，並問如何交稅？業務員回答，稅可加到買房人身上，並使勁追問是否出手。而現在記者看到的卻是業務員對前來賣房人的熱情度大打折扣。 　　以往賣方要求“凈價”出手幾乎成為一種普遍現象，而買方多數也是在無奈之下被動接受。而且買房人還要替賣房人交稅。在近日，這種現象發生瞭逆轉，有買方大膽地提出瞭“凈買價”的要求。愛傢房產中介近期有這樣一單業務。掛牌價為65萬元（凈），加上過戶所需稅費預計買傢需支付3萬元左右。而買方經過考慮後，則提出瞭64萬元凈買價（包括所有的稅費）的要求，這樣算來相當於還價4萬元，賣房者實際拿到的房款約在61萬元左右，談判難度相當大。但經過經紀人的一番努力，急於脫手的房東最終還是同意以這個價格成交。當年賣傢的“凈賣價”已變成買傢的“凈買價”。在觀望氣氛籠罩下的二手房市場，買方占據瞭主動權。據瞭解，近期二手房市場中小戶型房源增多。二手房成交的主要是70萬元以內的中小戶型。成交價格基本控制在8000元／平方米以內，而一些建造年份較早的房源（1990年以前的）成交價格甚至更低。無論是新盤的低價入市，還是二手房的及時調整，目前的成交數據都表明：低價房源在此時更能引起買方的興趣，成交的把握更大。二手房市場由賣方市場正向買方市場轉變。一些賣不出好價錢的二手房開始轉向租賃市場，使租賃市場房源大增，價格也有所下降。 　　“有效避稅”後患多 　　采訪中記者瞭解到，在二手房交易時，不少購房者采用“黑白合同”、“假贈與”與“房屋典當”等“規則空白”進行避稅的現象時有發生。其實這裡隱藏著重重風險。有關專傢提醒消費者不要采取不正當的方法避稅，這樣會給你帶來不必要的麻煩。 　　據瞭解，一些二手房中介為達到盡快成交的目的，抓住買賣雙方的心理，為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是： 　　一、“有意壓低交易價格”買賣雙方故意壓低房屋實際成交價格，欲達到少繳稅的目的。 　　專傢提醒：對於“有意壓低成交價”的做法，第一，其違反稅收政策，政府對此違規行為也即將加大監管力度，風險性較大；第二，從購房者角度來看，當此房產再次出售時，先行做低的“購買價”將拉大買賣差額，反而再次增加出售成本，得不償失。 　　二、假贈予方式。這是二手房買賣雙方為達到“避稅”目的，本無親友關系，私下交易後，卻以此名義經過公證將房產進行“贈予”。按照目前的政策，贈與過戶隻需買方繳納4％契稅，而買賣過戶如果在5年以內需要繳納5．5％營業稅、2％或4％契稅，以及個稅。 　　專傢提醒：針對“假贈予”，有關法規規定除公益捐贈不可反悔外，一般公民間的財產贈予，其贈予人可以反悔。 　　如果在房產交易中，雙方表面辦理的是“假贈予”，一旦發生糾紛，買房方因缺乏證據很可能得不到法律的支持。 　　三、“假租賃真交易”。由於房產可免稅的年限未到，或幹脆為“避稅”，買賣雙方交易後卻不按規定辦理繳稅、過戶、更名等手續，以表面的租賃合同替代交易合同。 　　專傢提醒：假租賃真交易風險很大，一旦發生爭執，受害方往往是買房方。 　　四、“規避第二套房產”。一些中介向投資者建議，夫妻買房，最好隻寫一個人的名字，這樣可以規避第二套房產因非自住而繳稅。“由於通知中規定對自住5年以上的惟一用房免稅，售房者可在自住房上做文章，比如買房時以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產權持有者。” 　　專傢提醒：一旦親屬間出現利益糾紛，則難以理清。 　　五、“協議延期辦理產權變更”。這種避稅方式看上去有理有利，但其背後卻暗藏著巨大的法律風險，稍不留神，就有可能讓二手房買賣雙方落得一個“貪小便宜吃大虧”的下場。 　　專傢提醒：一、如果房價大漲，賣房人有可能因此毀約而不再按協議的約定時間去辦理房屋過戶手續，意圖提高房屋的成交價或轉售；二、可能到協議約定時間辦理房屋過戶手續，又出現某些原因而致使過戶手續辦不瞭；三、若賣房人背著買主申請補辦瞭產權證，又把房屋賣給第三人並辦理瞭過戶手續的話，買主將無法取得房屋所有權。 　　這些常見的“合理避稅”行為都是違法的，而且為當事人留下嚴重後患。住房是金額巨大的財產，我們在獲得時就應合理合法，公民的合法權益才能受到法律保護。如果獲得時的程序、方式等違法，一旦發生糾紛，公民勢必得不到應有的保護。按總值1％交稅費其實並不高，沒必要鋌而走險。 　　隨著二手房市場交易的規范，二手房市場的春天也有望到來。 ?????????????????? 　　 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage