國有劃撥土地使用權抵押執行變現之思考 |
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國有劃撥土地使用權是指土地使用者經縣級以上人民政府依法核準，在繳納補貼安置等費用後取得的或者無償取得的沒有使用期限限制的國有土地使用權。 根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》、《劃撥土地使用權管理暫行辦法》的規定，國有劃撥土地使用權在具備一定的條件下，可以辦理抵押登記。因此，司法實務中受理由此引發的涉國有劃撥土地使用權抵押擔保訟爭及執行案件屢見不鮮。但鑒於我國現行法律對國有劃撥土地使用權的制度規定還存在著若幹法律沖突和立法缺陷，法院在對其進行強制執行轉讓處置時，必須註意以下幾個方面的問題： 一、保障原用地者和轉受讓人的利益 目前，我國的有關法律、法規雖然規定國有劃撥土地使用權可以抵押和轉讓，並規定瞭相應轉讓的程序，但對出讓金和土地收益金額的計取方法未能作出相應的具體規定，加之對國有劃撥土地無償性的理解，致使原用地者和轉受讓人的利益受到一定程度的影響。因此，法院在執行擬變現抵押的國有劃撥土地使用權時，應主動與當地土地管理部門進行溝通，按照抵押的國有劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押期限和地塊條件確定土地出讓金。執行中，國有劃撥土地使用權轉讓所繳納的出讓金應以標準地價為基礎，由當地縣級以上政府土地管理部門規定繳納的具體比例，但最低不得低於標定地價的40%。通過向社會公示，使交易雙方合理地定出交易價格，國傢也能從中獲得合理的利益。 二、國有劃撥土地使用權抵押執行變價款之分配 根據《擔保法》第五十六條的規定，拍賣劃撥國有劃撥土地使用權所得的價款，在依法繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人有優先受償權。《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二十六條和《城市房地產抵押管理辦法》第四十五條都作瞭相應的規定，法院在執行變價時，一旦變現成交，首先應從變現款項中提取繳納應繳納的土地使用權出讓金；其次，還應從中扣除因強制執行拍賣變現所產生的實際費用，餘款才能依抵押債權的本金、利息等值清償，對可能產生的超出執行標的額和執行費用多餘的執行款項，應依法如數退還給被執行人。 |
2013年11月6日星期三
國有劃撥土地使用權抵押執行變現之思考
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