辦理二手房資金監管防范交易風險

www.gic.com.hk

4月19日，沈陽市房產局市場產權處處長張綠波告訴記者，隨著房地產事業的快速發展，新建商品房的供給量呈逐年遞增趨勢，改善性購房的群體也隨之加大，大量二手房進入交易市場。辦理二手房資金監管可防范二手房交易風險。  買房  交完契稅付全款  風險等級：★★★  案例：市民劉先生通過中介公司在鐵西區選中一套二手房，繳稅後，一次性給付購房款50餘萬元。在辦理更名過戶期間，劉先生接到鐵西區房產局工作人員通知，其所購房產因賣房人涉及其他法律訴訟而被法院查封，無法進行更名過戶。賣房人也失蹤瞭。跡象表明，劉先生索款將經歷漫長的訴訟周期，追回全款已不可能。  點評：買二手房選擇資金監管可以防范此類風險的發生，因為在交易完成前買房資金處於“監管”狀態，隻有在交易完成時資金才轉給賣方，否則退給買方，實現“錢證兩清”。  輕信中介先交錢  風險等級：★★★★  案例：六十餘歲的張先生在某房產中介看中一套二手房，據中介介紹，此房目前出租開麻將社，經商定以28萬成交。應張先生要求，中介及所謂房主帶其看房，當時屋內人較多，沒有人在意幾人出入。隨後在中介見證下，簽訂買賣協議，張先生將28萬元交中介托管，並約定辦理交易時間。至時，中介和賣房人未到場，聯系電話關機，張先生趕到中介處查看，發現已經關門走人。再一瞭解，該房並未掛牌出售。  點評：個別中介公司和“黑中介”違法經營，甚至以牟取非法利益為目的，直接導致房屋交易風險的頻繁發生。針對個別中介機構的不法行為，建設部［2007］274號《通知》明確要求，中介機構不得代收代付房屋交易資金。張先生如果選擇資金監管，完全可以規避被騙。  交完全款不過戶  風險等級：★★★★  案例：劉女士2008年為方便孩子上學，在沈河某小區花費近40萬元購得一處二手房，當時該房尚有一年多的貸款未還清，房主稱急於用錢，要求先收全款，劉女士可先入住，並將房證、契證交給劉女士，約定貸款到期還清後再辦理過戶手續。2009年初，劉女士在傢門上看到法院送達的執行通知，經瞭解得知，原房主因經濟糾紛被起訴，應原告申請，該房產已被司法保全查封，找房主已無蹤影。  點評：占有房屋並持有非名下證件，隻能表明對房屋具有占有使用權，不具有產權，一旦產權人反悔或因其它原因出現糾紛，使用人便喪失主動權。此時，如果使用人全款付清，追討將難上加難，最後落得房款兩空。  賣房  房款未齊先過戶  風險等級：★★★  案例：2009年，傢住皇姑區的魯先生通過中介公司，將自有一套房產以50萬元賣給方某，在中介所魏某見證下，雙方約定方某首付20萬元，餘款30萬元通過貸款還清。隨後魯先生配合方某辦理房屋更名過戶手續。時過多日，魯先生找方某、魏某討要30萬元尾欠款時，兩人已杳無蹤跡。魯先生通過各種方式查找方某、魏某下落。同時通過查詢所售房產情況得知，方某已用房產以典當方式取得30萬元典當款。魯先生向法院提起民事訴訟，經歷兩年多的訴訟歷程，最終才算將房產追回。  點評：貸款購買二手房，賣房人在收到部分購房款後，要配合買房人辦理房產更名過戶以申請貸款。正常情況下無風險，一旦購房人因不具備貸款條件或人為惡意造成貸款不能，賣房人將收不到售房全款；買房人一旦變賣房產或持房屋所有權證惡意進行典當、拆借後卷款潛逃的風險，賣房人錢、房兩空。資金監管業務可以同時監管首付款和貸款，保障買賣雙方“錢證兩清”。  案例：劉女士準備出賣一套自有住房，經房產中介掛牌出售。來沈經商的張先生相中瞭該套住房，經中介協調，雙方以36萬元成交，並約定交易簽字受理後，通過銀行卡一次性轉付購房款。待履行交易程序之後到銀行劃款過程中，張先生以急於商定生意為由，約定第二天轉款。至時張先生並未出現，電話又聯系不上，劉女士不知如何是好。  點評：在目前二手房交易過程中，大部分采取交易簽字受理後給付買房款，即賣方先行履行簽字義務，此時如買方即行給付，對賣方而言無風險。但若采取銀行轉款方式，如買方采取推諉、或存款賬戶餘額不足、或賬戶被司法查封，賣方要足額收到賣房款就要頗費周折。要想撤銷交易還必須買方配合或司法裁定，落得進退兩難。資金監管采取同步受理，即雙方同步履行義務方式，保證瞭雙方權利義務對等。  沈陽市房產局於2010年3月起實施二手房屋交易資金監管。截至目前，除三縣一市外，市、區交易大廳均能辦理監管業務。資金監管以安全、方便、快捷為服務宗旨，隻有在買房人將全部房款存入監管賬戶後才能辦理房屋轉移登記手續，從而確保賣房人能收到全額購房款，實現買賣雙方“錢證兩清”。事實證明，資金監管業務運行一年來，房屋買賣雙方的利益均得到瞭保護。 推薦閱讀： 同祥銀豐典當：把握機遇，創最大價值來源:同祥銀豐典當2011-04-19 略談抵押權行使期間的性質來源:中國政法大學2011-04-19 北京部分典當行調低房產折當率來源:新京報2011-04-19 典當行黃金當品銷售增加70%來源:中證網2011-04-19 中金福貸款機構第一季度運營工作會議召開來源:中金福2011-04-19 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage