北京樓市1月各項交易數據全面下滑

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??? 作為全國樓市的“堡壘”，北京樓市的市場趨勢無疑是整個房地產業的風向標。? 　　自去年初“做秀式假摔”和近一年僵持、低迷、交易量下滑後，2009年北京房地產市場顯得更加關鍵。實際上，無論開發商承認與否，政府和專傢都已一致認為2008年北京房價並沒有大幅下跌，而2009年下調趨勢將非常明顯。但是，如何把握整個北京房地產業下調趨勢，卻值得研究。為此，記者多角度多方位調查采訪，以求對該問題的求解提供一個視角。? 　　開發商“特價房”促銷? 　　“特價房是70平方米一套，70萬元，平均為10000元/平方米。”萬年花城位於北京西南三環邊，售樓小姐向以購房者身份詢價的記者表示，該樓盤非特價房價格均價為12000元/平方米，即使一次性付款，也無過多折扣或優惠。記者粗算，如此一來，上述特價房價格較非特價房價格下調瞭超過16%。? 　　無獨有偶，位置較萬年花城更近市中心的CUV精裝公寓項目給記者發短信稱：“歲末真情回饋，推出63-93平米特惠戶型，震撼起價8999元/平米。”這較春節前一周記者實地調查時13000元/平方米的報價，足足下調瞭近4000元/平方米，價格跌幅高達30.8%。? 　　記者曾以購房者身份實地調查瞭北京“學院派”、“西城晶華”、“UHN國際村”、“裘馬都”、“華美橡樹嶺”等十幾處樓盤。歸納起來，北京開發商整體上仍在“死扛”，有很多開發商是以“特價房”促銷方式尋底問價，鮮有開發商降價一步到位，而這導致北京樓市觀望氣氛仍然濃重。? 　　“北京房價在降，但實際幅度並不是很大，可以說還沒到位。”傢住北京城西石景山附近的王志遠先生告訴記者，他確有買房的打算，“但感覺開發商還在觀望，所以自己還想再等等。”? 　　北京市統計局1月21日公佈2008年北京市經濟發展情況時稱，2008年全年北京商品房銷售面積1335.4萬平方米，比2007年下降瞭38.6%。但是房價並沒有出現明顯下滑，比2007年上漲9.5%，漲幅回落瞭1.9個百分點。? 　　記者此前瞭解到，就在王先生傢所在區域，2008年12月14日，石景山區的遠洋·沁山水低價入市，因11000元/平方米的區域低價而受追捧，出現瞭難得一見的排隊現象。? 　　“項目開盤前，開發商向我們以往住戶做瞭市場調研。”記者的一位朋友、遠洋山水前期住戶徐先生告訴記者，當時前期遠洋山水二手房的價格在12000元/平方米左右，而開發商將開盤價直接定到11000元/平方米，所以“大傢都比較認可。”? 　　“東南西北中，北京各個方位的房價都有在打折降價的，但幅度卻都很‘尷尬’。”中國指數研究院副院長陳晟指出，是一步降到位，還是鈍刀子割肉慢慢降價，對於北京開發商而言各不相同，而從2008年不同項目價格調整實踐的實際效果來看，一步降到位最有效。? 　　對此，全國人大財經委副主任、前央行副行長吳曉靈也曾直言，“房價回歸理性是啟動正常消費的基礎，房產商一步降價到位是明智的選擇，並建議房地產商要理性地對待房地產調控的效果。”? 　　也正是在這種背景下，北京市市長在工作會上明確表態，“房價過高，不救市。”? 　　各項交易數據全面下滑? 　　“鈍刀子割肉”式的慢慢降價造成的不明心理預期，加之元旦、春節的影響，北京1月份樓市供需雙降，愈顯低迷完全在意料之中。? 　　“前幾年樓市熱浪滾滾，市場對於住房交易統計數據也不太在意，現在開發商們又對每個月的交易量、房地產開發投資增長率等數據重新重視起來。”中國指數研究院常務副院長、搜房控股副總裁黃瑜說。? 　　她告訴記者，北京2008年1-11月房地產開發投資增長率同比由19%降至-5.1%，10多年來首次出現負增長，這對北京整個地產界心理頗有影響。? 　　“與此同時，作為房地產市場供應先行指標，北京商品房新開工面積和施工面積也雙雙出現下降。”黃瑜分析認為，今年北京樓市下行壓力顯而易見。? 　　據亞豪機構統計，今年1月份北京共成交期房商品住宅5957套，成交面積為571466平米，除去經濟適用房、限價房等保障性住房供應，京城實際成交的商品住房為4719套，成交面積為466924平米。同期北京現房商品住宅成交量為1243套，成交面積為154578平米。環比2008年12月，期房商品住宅成交套數下降瞭51.2%，成交面積下降瞭51.5%；現房商品住宅成交套數下降瞭11.3%，成交面積下降瞭16.2%。? 　　而從記者實地考察來看，目前北京樓市人氣很淡。無論是看盤人群數量，還是銷售人員熱情度，都很是“無精打采”，有些樓盤銷售人員甚至邊吃早餐邊給記者介紹樓盤情況，耐心和信心明顯不足。? 　　據統計分析，1月份北京商品住宅成交量大幅下降的同時，開發商申請獲取銷售證的力度也明顯減弱。“今年1月份，北京開發商取證項目共有23個，環比去年12月份取證項目個數下降瞭37.8%。其中，預售部分為住宅的項目個數僅為17個，預售面積為49.7萬平米。從這些數據上可以看出，開發商們對目前的樓市並不看好，取證的願意和力度明顯下降。”亞豪機構副總經理王英男說。? 　　另據統計，1月份京城實際開盤的項目數量僅為10個，且均為老項目後期開盤，新增供應套數為2832套，新增供應面積為26萬平米，套均面積為110平米。環比2008年12月的開盤項目個數下降瞭68.8%，新增供應套數下降瞭68.1%，新增供應面積下降瞭58.5%，套均面積減少瞭26%，小戶型趨向更加明顯。? 　　“在全球經濟危機的沖擊下，大傢購買欲望都在下降。北京住宅市場在4月、5月也難看到底。”SOHO中國有限公司董事長潘石屹向記者直言。? 　　他分析認為，北京住宅市場上存量房在1925萬平方米至2250萬平方米之間，即使按前者存量來計算，北京2008年末住宅存量比2007年上升瞭61%。“這是今年北京房地產市場壓力大的第一個原因。”? 　　再者，“2009年北京市政府供應保障性住房用地，折合建築面積850萬平方米，而2008年住宅成交面積僅為809.5萬平方米，還不及2009年政府保障房用地的供應量，也對今年北京房地產市場形成壓力。”潘石屹說。? 　　對此，萬通地產老總馮侖一次在接受記者提問時也表示，“和一些市場人士及專傢的觀點一樣，住宅市場未來三年都不大看好。”? 　　商業地產冷清空置漸顯? 　　值得註意的是，記者在調查中發現，除瞭大眾關註的住宅市場低迷不振之外，北京商業地產也部分顯示出“空置”、“退租”跡象。? 　　“生意似乎不對這裡口味，掙不上錢，房子租金又高，所以準備轉讓瞭。”北京西南角三環新城食尚街經營東北菜餐館的張老板向記者表示，原本以為這個小區有幾萬住戶，人口相當密集，生意一定興隆。“可沒想到，自從去年開張以來，光顧的人一直不多且消費量不大。”? 　　記者註意到，近一年時間裡，該小區經營餐館的店鋪停業轉讓的已不下5傢，另外還有一些更小的店面也“封門閉戶”。? 　　需要指出的是，記者在北京CBD朝外區域調查中也發現，有大量空置商鋪正在招商，情況一樣糟糕。? 　　“與住宅市場負增長不同，2008年商業地產竣工面積大幅增長，加上不斷上升的空置面積，在經濟不景氣的2009年，北京商業地產將出現過剩。”北京市社科院發佈《北京經濟發展報告（2008年-2009年）》對此直言不諱。? 　　事實上，目前包括世邦魏理仕、仲量聯行等在內的知名國際物業機構均表示，對2009年北京商業地產的前景十分擔憂。? 　　世邦魏理仕一份調查報告顯示，按照原計劃，北京2008年新增商業物業面積大約為600萬平方米。但是，全年包括西單大悅城、華貿購物中心、銀泰購物中心、三裡屯Village等在內，全年的新開商業面積不足300萬平方米，有近一半商業物業推遲開業。? 　　“總的來說，目前北京商業地產受整個經濟下滑影響有所顯現，但還不算‘寒冬’。”中國商業地產聯盟秘書長王永平向上海證券報表示。? 　　他分析指出，目前北京商業地產的疲軟主要表示為三個方面，“一是部分業態開店步伐方放緩；二是商戶與開發商物業談判條件在提高；三是部分商業項目推遲開業。”? 　　而據北京國瑞興業地產有限公司國瑞傳媒總經理武斌透露，國瑞城購物中心最快要到2009年3月才能開業，而且這是該物業第三次延期開業。另外，北京中坤投資集團董事長黃怒波也表示，其開發的面積高達24萬平方米的大鐘寺國際廣場將推遲至今年5月份開業。? 　　“由於商業物業持續放量，消費市場萎縮、品牌商開店放緩，北京一些在建或經營不佳的購物中心可能下調租金，但具體降幅尚不確定。”世邦魏理仕北京分公司研究部一位專傢分析說。? 　　王永平則進一步表示，就他調查瞭解到的情況來看，今年商業地產投資熱情會進一步收縮，直接表現在商業地塊趨近“零交易”。? 　　土地市場依然低迷不振? 　　正如王永平所說，北京房地產市場的低迷，直接涉及土地市場。記者實地走訪北京市土地儲備中心發現，交易大廳空蕩蕩，非常冷清。? 　　“1月份北京房地產市場表現為：住宅用地零成交；商品房成交量回落；取證、開盤項目少三個明顯特點。”王英男說。? 　　根據北京市土地儲備中心數據顯示，2008年12月京城成交的住宅及含住宅項目用地共僅有5宗，成交面積為73.8萬平米。2009年1月，住宅項目用地更出現瞭零成交。相反，當月北京工業項目用地成交瞭24宗土地，成交土地面積為55公頃。? 　　事實上，記者瞭解到，自12月12日-1月15日期間，北京土地整理儲備中心網站上沒有住宅土地進行交易，這是繼今年9月份後，北京住宅土地供應再現斷檔。而自1月15日以來，有住宅、商業、工業等共7宗地塊，但僅有2塊工業地塊報價，其他5宗均無人問津。王英男據此分析認為，住宅、商業地塊的冷落，則直接反映瞭開發商信心不足。? 　　“北京土地交易價格指數環比也在下降，短期內土地無疑在貶值。”全國土地專傢、中國土地勘測規劃院副工程師鄒曉雲向上海證券報表示。對此，中國土地價格指數系統專傢蔣雲峰也在報告中指出，以去年9-10月北京市成交招拍掛土地為例，基本上都是以底價成交。? 　　“為瞭扭轉京城土地市場在去年偏冷的狀況，節後北京市土地儲備中心開始推出位於城區的2宗熱門地塊，並計劃通過此舉促使居住用地交易回暖。”北京市土地儲備中心一位負責人表示。? 　　然而，據記者瞭解，除去上述2宗熱門地塊外，為瞭保證今年政策性住房的及時供應，今年上半年北京土地供應將以經濟適用房、限價房地塊為主，這對於低迷的土地交易市場而言，並無過多驚喜。? 　　“由於北京房地產市場價格仍‘虛高’，所以整個市場還沒見底，因此今年北京土地市場難有轉機。”鄒曉雲分析說。? 　　需要指出的是，北京新近發出的“托市”新政也對土地市場刺激有限。? 　　春節前，北京市建委等部門聯合印發的《貫徹國辦發〔2008〕131號文件精神促進本市房地產市場健康發展的實施意見》（以下簡稱《意見》）表示，開發商拿地由於資金困難不能按時付款的，可根據實際情況申請延期6個月。? 　　“雖然北京節前又出新政，但僅僅是緩解部分開發商用存量土地上的資金壓力，並不能促進使開發商拿地。”北京陽光100置業集團有限公司副總經理范小沖說。? 　　二手房交易或最先“破局”? 　　如果說《意見》能給北京樓市帶來直接轉機，或許隻有二手房市場。? 　　“《意見》是去年11月北京出臺房地產新政後再次推出的利好，其目的就是鼓勵和支持自住型和改善型住房消費，提振房地產市場信心，引導中端市場發展。”北京市建委相關負責人向媒體表示。? 　　“新政對於二套改善性住房需求房貸松綁、暫停限外令等，給二手房帶來利好，有望牛年開門紅。”北京二手房經紀公司、鏈傢地產相關負責人說。? 　　根據北京市房地產交易管理網統計，今年1月份北京二手房交易量首次超過新建商品房，達到7330套，超過瞭新建商品房（交易量5940套）23%以上。? 　　據分析，《意見》指出，對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購買第二套普通住房的，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。? 　　“北京二手房市場中，用貸款購買第二套房的消費者僅占55%的貸款者中的兩成左右，即有為11%左右購房者獲得新政‘照耀’。”鏈傢地產負責人說。? 　　與此同時，目前在北京燕莎、CBD、團結湖等東部中高檔房較為集中的典型區域，外資購房占到二手中高檔房市場成交的兩成左右。? 　　“《意見》中的暫停‘限外令’政策，將使北京上述典型區域20%左右中高檔房產受益。”該負責人分析表示。? 　　但是，需要指出的是，雖然新政確有優惠，但在樓市下調的通道之中，上述購房群體中的很多消費者也在等待價格的回歸。? 　　“現在樓市整體價格在下降，隻要到瞭購買者心裡認可的接受價格，就會出手，因為現在購房者的心態都很成熟瞭。”某公司廣告總監劉總向記者直言，自己已有3套房子，並對北京樓市熟悉得很，最近一年對樓市更為關註，但價格調整不到位，還在等待合適時機。? 　　“在全球經濟不再惡化的大前提下，無論是新房還是二手房，隻有等待北京房價有一個相對明朗的底部後，市場才能真正復蘇，而這主要看開發商何時降價降到消費者認可的價位。”陳晟向上海證券報直言，2009年開發商品牌價值的差異化將主要體現在項目價格調整的差異化上，即“看誰的價格更低！”? 潘石屹則從公司產業角度分析指出，“犯瞭錯誤的房地產商倒閉重組，將是北京樓市‘見底’的標志。” Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage