辦理登記的抵押權 才具有優先受償權 |
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我借給朋友50萬元錢，他以他擁有所有權的一套房產（現市場價值約60萬元）向我提供抵押擔保，我們辦理瞭抵押登記手續。後來他又追加瞭10萬元借款，當時約定，也以該房產作為抵押，但未辦理抵押登記手續。到還款時，我朋友無力償還我的借款，遂提出以該抵押房產抵我的欠款，我也同意瞭。可在我們去辦理過戶手續時，得知我朋友因被別人起訴，幾天前該房產被法院保全。請問，我該怎麼辦？ 河南天基律師事務所王東會解答：你所說的情況實際上屬於抵押權的效力及抵押權的實現問題。你朋友向你借款時提供以其所有的房產作為抵押物並辦理抵押登記，《中華人民共和國物權法》第一百七十九條規定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。該法第一百八十七條規定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建築物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。該抵押已經成立並生效，但對你最後追加的10萬元借款不享有抵押權。 《中華人民共和國物權法》第一百九十五條規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。你朋友無力還款時，與你商議用該抵押物折抵你的欠款符合法律規定，因此是合法的。《中華人民共和國物權法》第一百九十七條規定，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押財產被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息，但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。該法第一百九十八條規定，抵押財產折價或者拍賣、變賣後，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。你作為該抵押物的抵押權人有權收取該抵押物的孳息，比如房租等收益，來充抵欠款。 《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國擔保法〉若幹問題的解釋》第五十五條規定，已經設定抵押的財產被采取查封、扣押等財產保全或者執行措施的，不影響抵押權的效力。該解釋第五十一條規定，抵押人所擔保的債權超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優先受償的效力。人民法院采取的保全措施不會影響你的抵押權的效力。對你後來追加的10萬元錢，由於沒有辦理抵押登記不產生抵押效力，沒有優先受償權，隻能作為普通債權同等受償。 綜上所述，在當前情況下，你可收取房租或以市場價格折價受償抵押物，對超出你抵押債權的部分補足差額，將差額提存，然後向采取保全措施的法院申請解除保全措施，從而完成該房產的過戶，實現抵押權。 |
2014年7月20日星期日
辦理登記的抵押權 才具有優先受償權
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