拍賣和以房抵債時優先購買權的行使

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2009年9月施行的最高人民法院《關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若幹問題的解釋》(下稱《解釋》)第二十三條規定:“出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。”但該條並未提及承租人能否在拍賣過程中針對其他競買人的最高應價行使優先購買權。筆者認為，對此不宜類推適用最高人民法院《關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第十六條第一款關於“拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人;如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人”的規定，因為這種做法過於偏重保護優先購買權人，有損於拍賣行為的公信力，對其他的競買人也不公平。在實踐中，可考慮根據《拍賣法》確立的拍賣規則，將參加競買的承租人作為一般競買人對待。  　　此外根據《解釋》第二十二條的規定，在出租人與抵押權人協議以房抵債的場合，承租人仍有權行使優先購買權。這種做法既未增加出租人的負擔，也不損害債權人的利益，還能夠保護承租人的優先購買權，值得贊同。對於出租人以租賃房屋向抵押權人之外的其他債權人抵債的情形，有人認為承租人不能行使優先購買權。筆者認為這種看法不夠妥當。因為以房抵債的行為從形式上看雖非買賣，但出租人以房抵債的目的，是要通過將房屋所有權移轉給債權人來代替金錢的給付，其實質與房屋買賣並無不同，故應允許承租人行使優先購買權。而該情形與出租人向抵押權人以房抵債的情況並無實質區別，故應類推適用《解釋》第二十二條的規定，允許承租人行使優先購買權。  Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage