註重地段社區　使用比較法簡易評估房產不吃虧

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近年來房產投資成為很多人的主要理財方式，如果學會估算房屋價值，不論你是業主還是買房人，都可以避免上當，保證獲利最大化。那麼什麼時候你會需要進行房產評估呢？可能遇到的情況包括：房產交易、辦理房產保險、申請二手房貸款、產權糾紛。而且很多中小企業主在經營中常常會碰到暫時的資金短缺，導致坐失商機。這些企業主往往擁有價值不菲的房產，以房典當融資完全可以一解燃眉之急。典當時一般要先做房產評估。典當評估期限較短，一般一周之內就能評估完。 　　房產評估市場主要以比較法為主 　　對房產評估時通常采用三種辦法：市場比較法、成本法、收益法。市場比較法是按照房子的具體情況以及周邊配套等綜合因素通過比較得出房子的交易價格。成本法主要考慮的是房子的建築成本，並綜合房產折舊等因素得出房價。收益法是指通過出租房子的收益來衡量房子的出售價格。在具體實施中經常以市場比較法為主。在常用的市場比較法中，挑選至少3個以上的同類樣本，然後根據具體情況做出適當修正。修正的因素包括戶型設計、樓層、朝向、室內凈高、開間跨度、建造年代、權屬、地段等級、面積、房型、采光、廚衛大小、建築質量、電梯數量和品牌、外立面造型、物業內外部裝修、得房率以及外部環境、綠化、交通、商業設施、基礎設施、居住人氣、小區容積率等。比如： 　　房齡：每年折舊減2%，如果保養不好，或者房屋無裝修減2%，裝修檔次高加2%。 　　戶型結構：兩房兩廳，以廳18平方米為基準，同時還要考慮廳的利用價值(如過道廳和獨立廳、明廳和暗廳之別)；廚房、衛生間以4平方米為準，小於4平方米減2％－5％，明間與暗間又有區別，暗間再減2％。 　　樓層：多層住宅樓層以3層至4層為準，底層減5％－6％，頂層減10％。 　　朝向：東向為0；南向加2％；西向減1％；北向減2％。 　　電梯：優質品牌的電梯且配比足夠，24小時運營，加2%。中低層的板樓帶電梯，酌情加500-1000元/平方米。 　　周邊設施與小區配套：修正值在減10%到加15%之間。 　　物業管理：視具體情況最後修正差減5%優加5%；物業費明顯高於樣本且服務大體相同，減2%。 　　得房率：高於80%加2%低於70%減2％。 　　裝修折舊：一般要按5年計算，折舊方法按第一年10％、第二年20％遞進計算。一般超過5年的裝修可以忽略不計。 　　以上的修正系數都是在每平方米單價上面作修正。 　　地段及社區配套對評估影響大 　　地段的好壞對二手房的影響很大，北京房地產交易熱點區域主要集中在朝陽、海淀、豐臺，其中海淀區和朝陽區的二手房成交量占總成交量的46％左右，而這些區域的二手房價也同樣最高。但地段相近的房子，主要看以上區別。另外在小區的自身配置和周邊設施方面，包括小區平面佈局、設施、居住規模、停車狀況、綠化以及物業管理等。此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及中、小學都會對價格有較大的影響。差勁的物業管理減5％；小區沒有封閉也減5％；屬於重點中小學區域的房子加15％。 　　專業評估公司如何收費？ 　　專業評估公司可以出具有效的評估報告，通常收取房價3‰的費用。 　　依據國傢建設部、人民銀行、中國銀監會聯合頒佈《關於規范與銀行信貸業務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》(建住房［2006］8號)，配合《房地產抵押估價指導意見》，自2006年3月1日起，商業銀行在發放房地產抵押貸款前，需要確定房地產抵押價值。按照“誰委托，誰付費”的原則，由委托人(商業銀行)承擔估價費用。 《房地產估價機構管理辦法》自2005年12月1日開始施行，對房地產估價機構的資質核準、分支機構、估價管理等做瞭詳細規定，房地產估價師不得以個人名義承攬估價業務。 ? Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage