淺談農村集體建設用地使用權流轉的形式和對策

www.gic.com.hk

農村集體建設用地流轉，可以盤活集體存量土地，有效地保護現有的耕地；可以促進用地者集約利用土地，避免用地方式的粗放式經營；能夠壯大集體經濟，促進集體經濟的發展；能夠改善投資環境，有力地促進城鄉經濟的共同繁榮。因此：   一、農村集體建設用地使用權流轉很有必要   隨著我國社會主義市場經濟體制的逐步建立和民事法律制度的逐步完善，農村集體建設用地的資產性質逐漸顯現出來，以出讓、轉讓、出租和抵押等形式自發流轉農村集體建設用地使用權的行為屢有發生，在數量和規模上有不斷擴大的趨勢，集體建設用地隱形市場客觀存在。這些現象雖然與現行的農村集體建設用地管理制度之間存在一定的矛盾，但反映瞭市場經濟條件下對農村集體建設用地使用權流轉的內在需求。以各種形式自發流轉的農村集體建設用地也存在許多問題，比如隨意占用耕地出讓、轉讓、出租用於非農業建設，低價出讓、轉讓和出租農村集體建設用地，隨意改變土地建設用途，以及因此導致權屬不清誘發糾紛等，制約瞭農村經濟的發展。因此，盡快實施農村集體建設用地使用權流轉很有必要。   二、農村集體建設用地使用權流轉的必要條件   農村集體建設用地流轉必須是：（一）經依法批準使用或取得的建設用地；（二）符合土地利用總體規劃和城市、鎮建設規劃；（三）依法辦理土地登記，領取土地權屬證書；（四）界址清楚，沒有權屬糾紛。符合上述條件的，農村集體經濟組織直接轉讓、出租集體土地使用權；農民以轉讓、出租房產形式，連帶轉讓、出租集體土地使用權；在鄉鎮企事業合並、兼並及股份制改造中隱含的集體土地轉讓、出租；鄉鎮、村以集體土地使用權作價入股或以聯營形式興辦各種企業；以集體土地使用權合作的方式進行土地流轉等流轉方式。但通過出讓、轉讓和出租方式取得的農村集體建設用地不得用於商品房地產開發。未經原批準用地的人民政府或有批準權的人民政府批準，不得改變該幅土地的建設用途。   三、農村集體建設用地流轉所面臨的問題和對策   目前，各級政府仍對土地市場壟斷著，土地產權與行政管理權和經營管理權混淆，扭曲著土地價格關系和土地收益分配關系；各級政府憑借行政權力參與農地非農化土地收益分配，侵犯瞭農民集體獲取土地收益的權利，刺激瞭集體土地市場的發育與發展，以及農地過度向非農地轉移；轉讓權利使隱形市場交易合法化，沖擊國有土地市場，並極易導致違法用地和土地投機；集體土地資產流失，土地所有者的合法權益沒有保障。因此，必須在現行法律法規的指導下，把各種形式的集體建設用地放到土地有形市場中交易，采用招標、拍賣、掛牌等方式，保證流轉的公開性、合法性，實現政府監管，達到集體建設用地“公平、公正、公開”流轉和交易安全的目的。   總之，筆者認為在政策法規前提下，因勢利導，建立和完善農村建設用地流轉制度，促進農村集體建設用地的節約與集約利用，引導農村集體建設用地流轉進入規范化軌道。實現國有土地和農民集體土地“同地、同價、同權”，切實保護農民的合法權益，建立和完善統一、規范的土地市場體制。   Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage