淺析我國現行不動產抵押登記制度

www.gic.com.hk

隨著我國社會主義市場經濟的快速發展，以債的形式發生的公民、法人或者其它組織之間的經濟聯系日益頻繁，債尤其是合同之債的履行就需要諸多法律制度的保障。不動產抵押登記制度作為物權法中的一項重要制度，就是這諸多法律制度中的一種，其目的在於明晰各種不動產物權，以保護當事人的合法權益，維護社會主義市場經濟秩序。本文旨在闡述我國現行的不動產抵押登記制度及該制度的價值，並分析該制度中存在的問題。   一、我國現行不動產抵押登記制度概述   不動產抵押登記，是指不動產抵押物的登記機關根據當事人的申請，依照法定程序將在不動產抵押物上設定的抵押權及其變更、終止等事項記載於特定的抵押物登記簿上的行為。設立該項制度的初衷在於不動產抵押權的公示，使社會公眾能夠容易地瞭解到某項不動產上所具有的抵押權狀況，從而降低不動產交易中的風險。   關於不動產抵押登記制度，可見諸於我國現行的幾部單行民事立法中。如：《中華人民共和國擔保法》第四十一條規定，當事人以本法第四十二條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記，抵押合同自登記之日起生效;《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十九條及第六十一條規定，房地產抵押，抵押人與抵押權人應簽訂書面抵押合同，並辦理抵押登記，否則依法不生效力;《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十五條規定，土地使用權和地上建築物、其它附著物抵押，應當按規定辦理抵押登記。此外，最高人民法院關於適用《擔保法》若幹問題的司法解釋對此作瞭更加詳盡的規定。   就我國的不動產抵押而言，不動產抵押權的設定，不僅需要抵押當事人就設定抵押的意思表示一致，還需抵押登記的完成。可以說，登記決定抵押權的有無，登記的記載內容決定抵押權的內容，登記的時間順序決定多重抵押中抵押權人之間的關系。總之，登記是不動產物權變動的成立要件，對不動產物權變動起著決定性的作用。   二、不動產抵押登記制度的價值   之所以要設立不動產抵押登記制度，原因之一在於不動產一般價值較大，不動產交易直接影響著社會經濟秩序與安全，關系著國計民生;更重要的原因還在於不動產抵押登記有著其自身的重要價值。   首先，不動產抵押登記的價值之一在於強化擔保的效力。不動產抵押權進行登記後，其擔保物權性便得到瞭法律的確認。當其與擔保物上的其它權利如債權發生沖突時，法律將對其優先保護;此時如果第三人在進行與不動產抵押有關交易的過程中，對不動產抵押權的存在狀況未能進行必要的調查，則理應承擔因此而產生的不利後果，其對不動產抵押物的權利主張不得與抵押權相對抗，這樣，登記便使不動產抵押權產生瞭對抗第三人的效力，使抵押權對主債權的擔保功能得到瞭進一步強化。   其次，不動產抵押登記的價值之二在於有利糾紛的解決。在日常生活中，同一不動產上常常可以負擔有多個抵押權，多個抵押權相互之間的沖突就可以通過不動產抵押登記制度對權利的順位進行法律上的安排，以有效地解決糾紛。《中華人民共和國擔保法》第五十四條規定，同一財產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照以下規定清償：(一)抵押合同以登記生效的，按照抵押物登記的先後順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;(二)抵押合同自簽訂之日起生效的，該抵押物已登記的，按照合同生效時間的先後順序清償，順序相同的，按照債權比例清償。抵押物已登記的先於未登記的受償。這樣，在同一不動產上存在多個抵押權的情況下，就可以根據登記簿上記載的抵押登記的時間先後來確定抵押權的先後順序，使抵押權人之間的沖突得以順利解決。   再次，不動產抵押登記的價值還在於有利經濟社會市場交易的安全與秩序。不動產抵押登記後，與抵押物進行交易的第三人就可以到登記機關查閱登記的內容，以瞭解有關可能會影響其利益的其他權利的存在狀況，對交易後果進行合理的預期。這樣就可以避免因抵押權的行使而使自己的利益受到不測的損害，從而維護不動產交易的安全與秩序。   三、我國現行不動產抵押登記制度中存在的問題   在分析這個問題之前，我們有必要闡明不動產抵押權、不動產抵押合同、不動產抵押登記三者之間的關系。在我國，不動產物權變動非經登記不生效力。不動產抵押權的產生，是不動產抵押合同與不動產抵押登記共同作用的結果。合法有效的不動產抵押合同是設定不動產抵押權的基礎，不動產抵押合同的訂立產生瞭不動產抵押登記請求權，不動產抵押登記的完成導致不動產抵押權的產生。不動產抵押的法律關系由此得以形成。   從《中華人民共和國擔保法》第四十一條及《中華人民共和國城市房地產管理法》第四十九條、第六十一條的規定可以看出，在我國，不動產抵押登記是不動產抵押合同的生效要件。但此種立法實質上是把登記作為債權合同的生效要件，將登記的效力與合同本身的效力混為瞭一談，曲解瞭登記作為不動產物權變動公示的效力。其原因在於：   (一)不動產抵押登記決定不動產抵押合同的效力不符合邏輯規律。   不動產抵押合同的有效成立是不動產抵押登記請求權產生的前提，若依我國現行擔保法，不動產抵押合同自登記之日起生效，即產生登記請求權的不動產抵押合同的效力由登記來決定的。不動產抵押合同若不生效，登記請求權就無從產生，不動產抵押登記當然也就沒有瞭法律的依據。這樣在實踐中就會產生一種惡性循環，即不動產抵押合同未經登記不能生效，那麼當事人就不能依據不動產抵押合同請求登記以設定抵押權，既然當事人未為登記，不動產抵押合同當然也就無效。例如，債權人甲為擔保其債權的實現與債務人乙協議以乙的房產作抵押，在甲、乙雙方簽訂瞭房產抵押合同後，乙反悔並拒絕協助甲去登記機關作成登記，此時該房產抵押合同因未登記就不能生效，不能在甲、乙之間產生法律約束力。對債權人甲而言，由於該房產抵押合同未登記不能生效，他的債權就由可能因此而不能實現。   (二)不動產抵押登記決定不動產抵押合同的效力違反交易便捷的原則，不利於市場經濟的健康發展。   在現代市場經濟社會中，交易速度或商品流轉速度具有至關重要的意義。其重要絲毫不亞於交易的公平、公正，這就要求法律確認交易便捷的原則。   如果不動產抵押合同未經登記而不能發生法律效力，在生活實踐中就會出現大量的無效合同，從而使許多不應當被取消的不動產交易被取消。此外，根據合同法原理，無效合同自始無效、絕對無效、確定無效、當然無效，其結果為恢復到合同訂立前的原狀，這樣會給當事人增加不應有的負擔，給社會帶來諸多不安定因素。這也與我國《合同法》盡量減少無效合同、鼓勵交易、促進經濟發展的立法精神相違背。   綜上，我國立法及司法實踐中將不動產抵押登記作為不動產抵押合同的生效要件的做法存在諸多弊端，這種做法也就相當於允許當事人就不動產抵押擔保的意思表示達成一致後而於不動產抵押登記完成以前，可以任意否認不動產抵押合同，從而使債權人擔保其債權的目的落空，應當加以修正。筆者的觀點是，不動產抵押登記作為不動產物權變動的公示，隻能作為不動產抵押權設定的成立要件，而不能作為不動產抵押合同的生效要件。不動產抵押權變動的實現有賴於不動產抵押登記的完成，而不動產抵押登記則應視為當事人的一項合同債務，於不動產抵押合同生效的前提下，由當事人予以履行。不動產登記的作成是履行合同債務的結果，它作為當事人的一項義務，必須履行，否則構成違約，有過錯的當事人必須承擔違約責任。隻有這樣理解不動產抵押登記在不動產物權交易中的功能，才符合登記作為不動產物權變動公示的意義，才有利於不動產交易的進行與市場經濟的健康發展。   Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage