2014年4月3日星期四

淺析抵押不破租賃

淺析抵押不破租賃

淺析抵押不破租賃

抵押權的設定是通過將物體不轉移占有實現抵押物的使用、收益，以其自身的財產價值擔保合同或者契約的履行，而租賃的設定卻是指所有人將標的物轉移給他人使用以實現收益的目的。  

我國現行司法實踐中，將抵押權設立之後抵押人將抵押物再次出租的，承租人不能依據“買賣不破租賃”對抗受讓人。  

但是租賃權的自由設立是否影響到原先存在的抵押權，而抵押權的行使能否受到承租人的有效抗辯。對於這兩種權利的沖突，理論中主要存在兩種解決方法：一種方法將抵押權的行使視為租賃合同的自動解除，承租人不能基於已經存在的租賃合同作為對抗抵押權人行使抵押權的理由，租賃合同對於因抵押人行使抵押權後抵押物的受讓人，也就是新所有權人沒有約束力。這種觀點也得到瞭最高人民法院的認同，在最高人民法院的司法解釋中得到確認；第二種方法通過確認承租人仍然可以向抵押物的受讓人主張租賃合同的效力來保護承租人的權利，租賃合同由承租人和抵押權行使後的新所有權人繼續履行。  

上述兩種觀點分別強調瞭保護不同權益主體的利益，第一種觀點著重保護抵押權人的利益，而第二種觀點認為承租人處於弱勢地位，應當加強對承租人的保護。  

根據《擔保法》和新生效的《物權法》的規定，抵押權設立後，抵押權人發現抵押人不能夠履行債務合同的，抵押權人可以提前行使抵押權，將抵押物拍賣或者與抵押人協商變現抵押物。這種情形不僅會阻礙抵押人能夠依據租賃合同獲得最大化的利益，不利於抵押權人依據債務合同順利獲得債權利益，有損市場經濟積極促進交易的目的。抵押權設立之後，抵押人與承租人之間簽訂的租賃合同約定的租賃期較長的，抵押權人行使抵押權時，抵押物的價值會受到一定程度的減損，甚至實際使用價值為零，這樣就損害瞭承租人的利益。一般來說，各國立法均將抵押權設立後成立的租賃合同期限超過五年的，承租人不能享有“買賣不破租賃”的抗辯權，而對於租賃期間少於五年的合同，承租人可以向租賃物的新所有人主張抗辯權。  

（作者單位：南京市雨花臺區法院）  
發佈者： 於

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