房產評估資料收集及分析 |
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房屋價格的評估，絕不可以憑空杜撰，要想評估結果符合客觀市場實際，充裕的市場資料是必不可少的，如產權登記資料，市場交易資料等。 如果缺乏對估價對象的瞭解，缺少市場資料作比較，估價便無從入手，將不能真正反映物業在市場的價值。 因此，搜集充裕的資料是估價的前提，同時要求評估人員應具備資料的分析、研究和判斷能力，以免誤用。資料的收集及分析包括下列主要項目： 一、明確估價目的 隨著房地產經濟的不斷發展，房地產作為特殊商品，已經逐步在各個經濟領域中產生影響作用，房地產價值評估的范圍也隨之不斷擴大。 評估目的從過去的清產核資發展為對房屋買賣交易的“市值”坪估，危房淘汰的“殘值”計算，房屋租賃的“租值”估算，以及房屋抵押價值，房產發展價值，投保價值，投資價值等不同性質的價值評估。 所有這些不同類型的房價評估，由於性質、作用的不同而產生不同類別的價格，並且各種價格的差距是很大的，同一房產，當按市場現值估算其交易價格時達到 1600 元／平方米，但並不等於該房產業主可以此價值向銀行抵押借貸，作為抵押值可能隻有 900 元／平方米，兩者相差的 700 元／平方米，是借貸銀行作為貸款目的考慮的風險系數，在這種情況下，由於交易價格與抵押價值性質的區別，估價考慮因素的不同，而導致瞭兩種估價結果的差異。 評估人員在進行房屋估價前，應該首先明確估價的目的，分別不同的估價目的，采用不同的估價辦法，如果不作具體分析地進行估價，其結果很可能與估價目的相違，發生混亂，帶來不必要的經濟損失。 在明確估價目的時，要註意估價的對象，委托估價的對象不同，可能有不同的估價目的，這種現象在買賣估價中表現尤為突出。 買賣雙方基於利益的不同，而對估價有不同的要求，一般情況下，買方都希望可能以賤價購入房產，而賣方則想以高價售出。但在很多情況下，買賣雙方在房屋交易價格上受多種主觀因素影響。 例如： 所有權人因資金調度困難，急需現金周轉，會以賤價售出房產以應急需； 或者房屋因共有人眾多，在對產權處理上很難獲得一致步調，部分共有人不堪其繁，自行出售其共有產權； 另外因債務糾紛等因素都會影響房價； 這時的房屋成交價格多低於正常價格。同樣地，若買方急需房產或房產的特殊功能影響也會出現超正常價格的購買。 對於這些形形式式的情況，盡管上要求房屋估價必須獨立進行，但如果在評估中對這些加以瞭解，清楚其估價對象的身份、背景，明確估價目的，對客觀地評估房產的價格大有幫助。 二、瞭解房屋情況 進行房屋評估前，對房屋作一般性的瞭解，為實勘作準備是必不可少的，我們要對房屋進行下列情況的瞭解： （一）、產權情況。 弄清產權情況是進行房產評估的基本要求。在房屋估價前，應查清房屋的產權檔案資料，明確產權性質和產權來源等情況。 1 、弄清房屋業權人。 私人業權是獨有還是共有，明確共有房產中各共有人所占的份額、部位，以便分別估算。 2 、弄清房屋的“經租”、“代管”情況。 私房中的經租部位產權屬國傢所有，因此，要查清房屋的經租面積及部位，在估價中與留房區別對待，分開估算。 而私房在“代管”期間的估價，要註意其估價目的，如屬於產權移轉的估價，要撤銷“代管”後才能進行。 3 、他項權利登記。 當房屋存在抵押，借貸、債務等它項權利時，其價格受到一定的影響，評估時必須加以考慮。 他項權利登記在產權上無作註記，因此必須加強檔案的查閱。 4 、違章情況。 違章建築是業主在違反國傢建築管理條例的情況下加改建的建築，其性質屬臨時使用，並且國傢已明確規定：“如國傢需要征用時，無償拆除”。 在評估中必須弄清楚違章范圍，評估要考慮違章的不利因素。 （二）、結構情況： 房屋的建築結構是房屋估價的依據。 瞭解房屋建築結構情況主要有這些內容：結構類別、房屋層數、建築面積、房屋的建築年代和歷年維修，改建情況。 同時利用地籍圖弄清房屋的界址、地形、方向等，以上房屋的情況都是通過房地產所有證及房屋的檔案資料的查閱得到的。 在運用時，還要在實勘中進行核對，這些資料可以為估價時確定房屋等級、折舊和保養程度提供依據。 （三）、房屋的使用情況： 房屋的使用情況主要從房屋可供使用的程度和房屋使用性質兩方面進行瞭解，具體內容包括：房屋的使用。在現時的住房制度下，房屋可供自用及出租的程度對房屋的效用影響極大。 以房屋出售為例，人們主要關心的是房屋的“交吉”程度，購房的目的是為瞭改善自己的居住條件，而不是收取租金； 因此，房屋的“交吉”程度與房屋的價格有密切的相關性，房屋大部分出租或全出租的，其價值將會大打折扣，瞭解房屋的“交吉”程度也就成為估價中必須考慮的因素。 房屋的使用情況是比較復雜的，在調查“交吉”程度時，一般以租約 ( 租簿 ) 為依據，並要註意掌握以下幾種情況： 1 、房屋“交吉”、出租情況。 要瞭解房屋可供“交古”和出租的部位，按兩者的比例情況確定為：全“交吉”、半“交吉”、小量“交吉”、全出租的類別，供估價時考慮。 2 、起租日期。 由於出租房屋的價格比“交吉”房屋要低，而且作為承租戶購買房屋時，計價可考慮折減，在房屋交易中買賣雙方為降低報價，往往臨時簽立租約，以達到瞞價漏稅的目的。 因此，在瞭解房屋使用情況時，要註意對這類情況的分析，凡近期內出租房屋，出租因素要考慮適當，起租日期以租簿為準。 3 、租約的期限。 房屋的租期一到，業權人可以根據實際情況要求收回使用權或加提租金，如果使用效能發生變化，會影響房屋的價值。因此，租賃期滿，可能會使房屋價值發生變動，評估人員應該註意租約的期限長短，在評估中加以考慮。 4 、出租使用性質。 同是出租房屋，由於使用性質不同，給業主帶來的經濟收益也有很大差異，出租房的使用性質一般為住宅、辦公、商業等類型，租金收入以商業最高，住宅相對較低。 因此，考慮出租房對價格的影響因素時要區別對待，不能一概而論。 5 、借住、占住情況。 使用房屋是借住、占住時，不屬於出租性。 三、收集市場資料 客觀的房地產價格評估應循地方市場上交易行為所反應的軌跡。 評估人員對房地產市場的瞭解程度與評估結果具有很大的相關性，而實際上，評估人員對房地產所在地市場的瞭解是有限的，在評估過程中，應詳盡地收集、瞭解市場的有關資料，以敏銳的觀察力洞悉地方市場，避免在評估工作中出現武斷、意測、偏離實際的不良現象。 （一）、調查地區級差 要對房屋所在地各種條件作綜合的分析，根據地段范圍的繁榮程度、交通狀況、環境優劣等條件來確定房屋的地區級別。 （二）、城市規劃狀況 城市總體規劃，對房屋建築發展和使用效能有時會產生一定的影響。 例如： 某地段按規劃在近期內因市政建設需要征用拆除，那麼，該地段范圍內的房屋擴、加，改建以及產權的移轉等都會受到一定的限制； 或者某地段原是市郊偏遠地區，現城市規劃辟為經濟開發區，在這個地段的房地產價值會由於其發展前途可觀而隨著建設發展不斷上升。 可見，房屋評估中考慮城市規劃的影響是非常必要的，必須瞭解如下的規劃情況： 1 、是否紅線征用范圍。 某些房屋其地段一旦被列為征用范圍，房屋的功能將受到一定的限制，其價值也會受到影響。 因此，是否紅線征用范圍，在估價中有必要瞭解清楚。 但同是紅線控制范圍，規劃時間的長短，對房屋的影響程度不同，一些屬於中、長期規劃如十年、二十年的規劃對房屋價格的影響相對較小，應區別考慮。 2 、建築限制情況。 一些地段往往由於特殊使用功能或環境要求，對該地段內建築的發展實施一些限制，如： 古建築周圍的建設，為瞭與古文化協調，限定建築的模式； 處於飛機升降航道范圍的房屋，為安全起見，不能建高層建築； 而某些地方為瞭形成現代化的建築群，規定必須建設高層樓房； 另外還有軍事禁區附近，市政設施周圍等等。 所有這些特殊條件，都會使房屋效用受到一定的限制，因而影響瞭其價格。這些情況在評估時，也不能忽略。 （三）、收集估價實例 收集估價實例可以幫助評估人員對評估房屋所在地段的市場價格有一個客觀的瞭解。 同時，為用比較法評估房屋時作好資料準備，收集的資料要從地區級差、位置、估價日期、結構面積、使用性質等方面考慮，從中篩選出與評估房屋情況相似的估價實例。 資料的收集作為房屋評估的準備工作。 首先要求要有一定的數量，眾多的資料可以為評估提供客觀的市場依據，以避免片面性。資料的收集要擴大來源渠道，可以從檔案記載、從當事人、熟悉房地產市場的人士中去獲取有用的資料。 其次要求資料的質量好，內容應該真實，能夠真正反映房屋市場情況，同時要求評估員有敏銳的分析能力，排除不真實因素，特別耍要註意資料的適用性，防止一些摻雜特殊因素的資料影響價格的評估。 |
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