精打細算房屋抵押：房產變現，怎樣最省息？ |
|
??? 精算房產抵押? 對需求資金的企業和個人有個好消息：房產抵押貸款的年限放寬、利息降低，房貸也出現低於7折的優惠。江蘇商報分析銀行貸款政策，實例解說如何通過抵押房產獲得資金，並降低資金使用成本。? 在全球金融風暴的沖擊下，很多小企業都面臨資金周轉的問題，那些手中有房但沒有足夠資金的企業主，往往利用房產抵押貸款一解燃眉之急；對於買房人來說，向銀行貸款就更是解決資金問題的最好辦法瞭。? 而隨著近期銀行貸款投放的加大，資金價格也在不斷下降。如果趁著這個時機，合理利用銀行的相關業務，則能省下不少利息。? 江蘇商報全面掃描南京各銀行貸款政策，為正在使用銀行資金的讀者尋找省息路徑。? 房產變現，怎樣最省息? 本報記者陳逢春報道俞總是南京一傢小企業主，最近他們剛剛接到一筆訂單，急需100萬流動資金，從銀行辦企業貸款流程太繁瑣，而且一般銀行不僅貸款年限短，利率還要上浮。由於平時企業的工資卡在深圳發展銀行南京分行，俞總一打聽，該行不僅可以將貸款年限放寬到10年以上，利率還能打折。? 近日，深圳發展銀行南京分行對有業務關聯的小企業，率先將房產抵押貸款利率下浮5％~10％；同時為瞭更大程度緩解小企業融資成本，該行在3月16日還推出瞭“點按揭”新業務，小企業可以花少量資金獲得利率進一步降低，使得小企業融資成本大幅下降。? 房產抵押一直很難? 據瞭解，從2007年下半年開始，南京各大銀行都收到瞭總行下發“加急”文件，要求各分支機構進一步加強自查，防止借款人挪用信貸資金進入股市。通知的內容大體相似，要求不得向無法提供合理貸款用途和還款用途的項目發放貸款。在借款合同中必須明確：銀行貸款不得用於股票、期貨等證券投資，借款人不得擅自改變貸款用途。? 不過，銀行收緊房產抵押貸款，讓不少有資金需求的小企業主雪上加霜。? 而南京一傢個人消費貸款量較大的銀行相關人士則透露，總行要求在貸後檢查方面，要重點監控流動資金貸款、個人經營貸款的用途，並重點檢查大額新增流動資金貸款。而且最新的通知稱，“一旦發現違規流入股市立即進行控制和清收，並嚴肅查處相關責任人。”“對於與借款人合謀挪用信貸資金進入股市的違法行為，要依法予以懲處和打擊。”這傢銀行要求，各分支機構對流動資金貸款、小企業貸款、個人經營貸款、個人消費貸款、個人住房貸款進行全面自查，自查重點為貸款有無進入股市。該負責人表示，為瞭安全，該行現在很少做房產抵押貸款。小企業想貸款隻能另找門路。? 民間借貸利息太高? 銀行貸款難瞭，迫於生產經營需要，不少小企業隻能求助於民間借貸。? 很多小企業在初創時期，無法從銀行金融機構得到貸款，民間的巨大資本市場就成瞭眾多小企業經營者們看重的資源。而民間借貸的方式雖然也使中小企業、創建初期的企業渡過瞭一個個難關。但是其中不匪的資金價格也讓不少小企業望而卻步。? 近日，一份由社科院與渣打銀行共同完成的融資調查問卷公佈瞭其調研結果，有436傢中小企業參與的此次調查結果顯示，有37%的中小企業借貸資金不足兩成，超過1/4的企業依靠民間借貸度日，半數企業的資金缺口在千萬元以上，89%的中小企業最希望獲得有效的政策信息。? “現在小企業找民間借貸月息一般都超過5％以上，貴的達到瞭8％，這比銀行一年的利息還要高。”南京一傢做民間借貸的擔保公司負責人告訴記者，民間借貸雖然可以較快地緩解小企業融資難的問題，但是高額的資金成本是很多小企業所不能承受的。? “點按揭”? 省息看得見? 很顯然，貸款年限短，利率上浮一直是小企業主用房產融資的最大難題。深圳發展銀行南京分行個人信貸部副總經理曹軍告訴本報記者，近日，該行就針對這一現狀，在銀行界率先將小企業主房產抵押貸款利率下浮5％~10％，同時將貸款年限擴大至10年以上。此外，該行在3月16日推出的“點按揭”產品，還可以更好地幫助那些通過房屋抵押實現貸款融資的小企業解決融資難、融資成本高的問題，對扶持中小企業發展可起到一定的作用。? 曹軍舉例：像俞總，如果他貸款100萬，期限10年，通常銀行都要上浮利率15％~30％，如果上浮30％，那麼他的利息支出就達到瞭33萬元左右。而如果俞總的企業跟深發展有業務合作，該行不僅不上浮利率，還能下浮5％~10％的利率，那麼他的利息支出就隻有23萬元左右，相差瞭近10萬元。明顯的利息節省，對小企業來說意義重大。? 除瞭下浮5％~10％的利率，曹軍表示，俞總還可以辦理該行的“點按揭”新業務，在利率下降的基礎上，再打折。? 個人房產抵押貸款流程? 本報記者陳逢春報道如果你有房產，你的企業急需流動資金想辦理房產抵押貸款，為瞭避免走彎路，必須先瞭解銀行的個人房產抵押貸款流程。? 1.貸款申請：借款人提出貸款用途，金額及年限時間；? 2.申貸資料準備：借款人及抵押人將貸款申請貸款所需文件、證件按要求準備齊全；? 3.看房評估（或勘估）：由相關機構對抵押房進行實地勘查、評（勘）估；? 4.報批貸款：將所有申貸資料連同評估報告或勘估意見書報送銀行審批；? 5.借款合同公證：借款人及抵押人填寫（借款合同）及所有相關文件、簽字、蓋手印後，由公證人員對其進行公證；? 6.抵押登記手續：銀行憑房屋所有權證和借款合同公證書到產權處辦理抵押登記手；? 7.開戶、放款：借款人開立還款賬戶、銀行放款至該賬戶（註：原則上隻有商品房、房改房、安居房可用作抵押物）。? 借款人應提供：本人配偶身份證、戶口簿、收入證明、個人消費用途的相應合同、婚姻狀況證明。? 抵押人應提供：房屋所有權證，權屬人及配偶身份證、戶口簿、婚姻狀況證明。? ■背景分析? 信貸猛增資金價格降瞭? 1.07萬億元，今年2月份的人民幣信貸增量創歷史當月新高。隨著更多區域信貸數據的出爐，東部“窪地”、大型銀行、票據融資成為萬億信貸背後頻頻出現的關鍵詞。 1月份，江蘇、廣東、山東、浙江、上海等省市（下稱“五省市”）人民幣貸款增量達到8041億元，占當月全國1.62萬億元貸款增量的50%。2月份，五省市的信貸增量達到4143億元，占1.07萬億元的39%。? “現在資金面的寬裕情況可以說是史無前例的。”國海證券固定收益分析師李傑明對記者表示。李傑明認為，為瞭“逼迫”銀行放貸，利率和超額準備金利率都還有下降空間。這樣，資金價格也就逐步降低。? 申銀萬國分析師屈慶預計，央行高強(高強博客,高強新聞,高強說吧)度的回籠力度長期來看不會一直持續，央票發行力度加大也不會提高央票的發行利率，而且近期1年期央票推出的可能性也不大。短期的公開市場操作不會對全年的資金供給總量產生影響，隻是平滑瞭未來的到期資金分佈。他說，“預計央行在月度上保持凈回籠的可能性不大，畢竟在經濟增速仍面臨巨大下滑壓力的內外部環境下，寬松的貨幣政策仍是主旋律。”? |
沒有留言:
發佈留言