房產典當快速融資的主要選擇 |
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隨著我國中小企業及個人融資理財理念的興起，典當作為一種融資手段越來越受到重視，房地產典當作為其中的一大分支項目，受到越來越多人的關註。本刊記者近日采訪瞭上海東方典當行副總經理韓怡，與她就目前的典當市場，尤其是房地產典當市場的情況進行瞭交流。 典當行業的“短平快” 說起典當，也許還有很多人的印象會停留在傳統的“當鋪”。實際上，典當行業一直對我國以銀行為主的主流融資市場進行瞭有益補充。截至2012年6月底，全國共有典當企業6078傢，從業人員4.8萬人，上半年實現典當總額1481億元，實現利潤總額18.3億元，典當行業在滿足企業融資需求、便利居民生活等方面發揮瞭重要作用。就上海來看，截至2011年底，全市典當企業為203傢，分支機構57傢，共計260傢經營門店。 韓怡介紹到，典當和銀行貸款相比有其自身的優勢。首先，從貸款類型上看，典當行與銀行融資一樣，都是質押貸款，但典當行接受動產質押和內容比較豐富的權利質押，而銀行不接受動產質押，隻接受內容十分單一的權利質押。當客戶有融資需要時，可以用自己的金銀首飾、珠寶鉆石、傢用電器、汽車等價值大小不一的動產去典當行質押借貸，目前國內有些典當行還適時開展瞭個人股票質押，為投資者在證券市場上投資獲利提供瞭資金支持。 相比之下，銀行一般不開展動產質押業務，尤其不向個人提供動產質押貸款服務，這使我國廣大社會公眾雖擁有許多動產，卻無法以此作為擔保向銀行融資。銀行惟一面向個人的質押貸款業務是存單、債券質押，即銀行儲戶可以銀行認可的各類存單或債券作擔保向銀行申請貸款。 典當行發放動產質押貸款兼做股票質押，較為適應當前我國個人和傢庭財產結構的普遍調整和變化，即社會公眾的基本財產結構，一般都是以金銀飾品、珠寶鉆石等貴重物品、汽車等耐用消費品、股票等有價證券相組合形式來體現的。因而，典當行天生的以物換錢的融資功能，最能夠直接滿足廣大客戶以物換錢的融資需要。這是銀行所不具備的融資功能。 其次，銀行的質押貸款與其發放的其他類型的貸款相同，往往都限制服務對象、貸款額度和貸款用途，即所謂專款專用。而典當行一般不限服務對象、貸款額度和貸款用途，全方位開展各種性質的典當。無論客戶是出於應急目的，還是投資或者消費目的，隻要擔保物品即當物來源合法、無權利瑕疵，通常都能實現以物換錢，從典當行手中獲取相應數額的資金。 此外，典當融資手續簡單。客戶到典當行借貸，不存在冗繁的申請程序。典當行不對當戶進行資信調查，不在乎當戶的信用程度，一切取決於當戶所持有的典當物品的綜合情況，諸如真贗優劣與否、市場價格如何等等。而銀行發放信用貸款時，要搞徹底的資信調查，手續十分繁瑣；即便發放擔保貸款時也有一系列規定。因為融資手續簡單，相應的典當的融資速度也非常快。而銀行從申請到放貸，少則幾天，多則十幾天或幾十天，無法與典當行的即時放貸優勢相提並論。 融資靈活多樣也是典當的一大特點。典當沒有地域或國別限制，不像銀行，客戶必須到指定的主辦行所申請貸款。如果客戶正好出門在外因故需要用錢，那麼任何人都可以典當自己隨身攜帶的有價值物品及時融資，解其燃眉之急。如北京的一些典當行，不但為大量的外地客戶辦理過典當業務，還為來京的外國當戶提供過典當融資服務。這絕對是國內銀行所不便受理的。 房地產典當與抵押：形似神不似 房地產典當，指的是房地產權利人在一定期限內將其所有的房地產，以一定典價將權利過渡給他人承典的行為。房地產設典的權利為房屋所有權。設典時承典人可以占有、使用房屋，也可以行為上不占有、使用該房屋，但有權將出典的房屋出租或將房屋典權轉讓。設典時一般應明確典期，出典人應在典期屆滿時交還典價和相應利息從約定而贖回出典的房屋，也可以雙方約定，由承典人補足典房的差額而實際取得房屋的所有權。 一般來說，房產典當的過程包括驗證、看房、估價、簽署協議、辦理公證、抵押登記、發放貸款、償還本息、註銷登記等環節。如果一個人想將自己的房屋進行典當，便將該典當房產的所有資料，如房產所有權證、土地使用證、契稅證、購房發票、房產所有人（共有人）的身份證、戶口本完整地交給典當行審核並保管，由典當行實地看房並由雙方協商確定典當價格後，簽署房產典當貸款合同和房產抵押合同，辦理公證，在完成抵押登記手續並拿到他項權證後，典當行即可向典當人發放房產典當貸款。如果一切順利的話，所有手續可在若幹個工作日內完成，十分便捷。典當貸款到期後，典當人應及時辦理續貸或還貸手續，以免產生不必要的損失；在歸還貸款後，典當人應要求典當行及時註銷抵押登記，拿回所有的房產資料，以保護自己的權益。 從表面上看，房地產典當和房地產抵押都是以房屋作為抵押物的融資行為。但實際上兩者在法律關系和操作上有明顯的區別。 首先兩者在房屋的處理上不同。房屋典當屬於質押貸款，房產典當期間是要封存起來並置於典當行的監管之下，典當人不能再使用已出典的房屋。房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。房屋在抵押期間內，不需要房屋產權人交出房屋，而是限制其產權轉移，房屋仍歸原產權人使用。 第二是融資期限不同。房屋進行典當時，典當行不是全額付款，而是針對房屋價值按不同比例放款，利於典當期內贖回出典房屋，一般回贖期是三個月至半年，是一種快速的短期的融資行為。銀行的抵押貸款是按照抵押物的實際價值借貸，貸款一般期限較長，短則幾年，長則幾十年。 第三是評估方式不同。房屋典當不考慮典當人的還款能力，房屋在典當行辦理質押貸款的前提是出典房屋沒有產權糾紛，而且要封存，隻是單純地考查房產的價值。而房地產抵押貸款的前期評估是比較復雜的，不僅要保證房屋沒有產權糾紛，還要考查抵押人是否有還款能力。 正因為房屋典當和房屋抵押從本質上來說是不同的，所以房屋典當也並不是適合所有人。和其他典當種類一樣，房屋典當主要針對的仍然是融資周期較短，對資金需求較為迫切的人。韓怡認為，房地產典當較為適合三個月以內可以歸還貸款的顧客，如果典當周期長於半年的話，考慮到典當相對較高的利息，顧客應該考慮選擇換一種融資渠道。 另一點值得註意的是，房產抵押中進行房產價值評估時通常會引入專業的房產評估機構，並出具評估報告。而房產典當中，典當行並不會引入第三方，而是自行進行房產價值評估，房產的貸款金額更類似於典當人和典當行雙方的協商。在瞭解瞭這些細節以後，顧客才能選擇更適合自己的融資方式。 巧用房產典當理財 韓怡介紹到，東方典當行的房地產典當業務占總業務的60%左右，服務對象為小微企業及私營、個體企業主，其業務收到廣大的小企業主的歡迎。她談到，如果能善用、巧用房產典當，對顧客的理財投資、事業拓展都能起到很大助益。 韓怡列舉瞭東方典當行自己的案例。劉先生自己開公司，從事電子產品研發，前幾年生意好的時候全額購置瞭浦東世貿濱江花園二套四房二廳房產。劉先生具有較強的資金投資理念，資金充裕的時候購置瞭多項房產。最近由於流動資金周轉不靈，使劉先生深感資金短缺。但賣掉房產又不舍得。一次偶然的機會，劉先生接觸瞭東方典當的業務，於是拿出其中一套房產辦理瞭業務，獲得瞭200萬元的借款額度。及時的資金註入，使劉先生在一個多月內，就賺到瞭10%，及時地歸還瞭貸款。還有一次，公司年檢需要驗資，劉先生又來東方典當調瞭幾天頭寸，按天計期的收費方式使劉先生付費不多但解決瞭大問題。現在劉先生在東方典當沒有借款，但東典業務員告訴他，隻要他需要，在借款額度內50萬以下可當天取款，50萬元以上次日取款。 另一個案例中，馮先生開瞭一傢公司，公司註冊500萬元，主要從事企業員工培訓業務。為瞭業務的開展，馮先生公司已陸續為自己企業購進瞭幾套辦公房，自己個人名下在浦東也有兩套住宅用房。企業名下的房產已向銀行抵押，辦理瞭企業的流動資金貸款。企業及個人名下不動產資產達2000多萬元。某次公司承接瞭某銀行的員工培訓業務，需要大量的流動資金，公司現在流動資金遠遠不夠。馮先生想到瞭東方典當行，以浦東住宅房產辦理瞭典當業務，授信265萬元。3天後，客戶按其公司需求先提取瞭50萬，第5天又提取瞭200萬元，有瞭資金的保障，馮先生與銀行的業務得以順利開展。 雖然房產典當作為一種靈活的融資手段，在生活中發揮瞭極大作用，但韓怡也認為，目前上海典當行業也面臨著挑戰。目前國傢宏觀經濟處於轉型期，這直接導致如房地產市場、鋼貿市場、股票市場等不景氣，間接影響到典當業從事這些業務，行業訴訟案件上升。同時還大量湧現出的金融機構，如小額貸款公司等，以及許多非正規金融組織，從事著典當業同質業務，也極大地擠壓、沖擊著行業。 此外，典當管理條例久未出臺，整個行業的正規化有待加強，制約瞭典當業的發展；典當業的不斷擴容，使行業內部競爭加劇，結構性人才緊缺，尤其是高級管理人才和熟練的民品估價人員稀缺問題加劇，阻礙瞭行業發展。 總而言之，典當行業作為銀行貸款等主流融資手段的補充手段，要發展到成熟還需要待以時日。但典當作為一種靈活快捷的融資方式，對於有特定需求的人群來說不失為一個理想的融資選擇。
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