房產典當超半年 險在何處？

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隨著近來調控房地產市場的政策組合拳陸續出擊，各地典當行也開始擔心自己的房產業務,而大部分的關註點則放在瞭當期較長乃至續當的房產典當業務。因為“國五條”出臺後對房產典當業務產生的最大影響是，今後買賣房屋所征收的20%差價個稅將在房產典當評估價格中扣除。可是在此政策出臺之前典當的房產，又該如何處置呢？        眾所周知，房產業務是典當行的大買賣。如今為瞭爭取客戶，典當行放款的速度也越來越快，很多典當行的房產典當宣傳語是24小時放款，但快是優勢，也是弊端。因為沒有更多的時間考察客戶，而且如果房價並沒有想像中那樣快速上漲，很多地方給出高折當率、高評估價，就會讓自己面臨風險。      “首先是房產典當業務的時間一長，尤其是續當超過半年以上的，典當的成本在不斷增加，而典當行的資金利用率便降低。”浙江一傢典當行的負責人王先生告訴記者：“因為一筆房產典當一年會產生27%的息費等成本，還有6%的稅，一年就需要用33%，而房價的上漲卻可能遠遠低於30%，評估價又給得高。這無疑會讓典當行的利益受損。”        其次是絕當後，很難實現典當行的所有利益。“一般情況下，房產絕當後必須經過訴訟才能強制執行拍賣，但訴訟的周期往往是半年。”王先生分析說：“此中不僅增加瞭典當行經營此筆房產業務的時間成本和人力財力成本，而且很多情況下很難實現典當行的全部利益。這是我經營典當數年來最深刻的體會。”     　再次，“國五條”出臺後，今後買賣房屋所征收的20%差價個稅將在房產典當評估價格中扣除。“而這意味著市民將手中房產拿到典當行典當，所換得的當金和征稅前相比將明顯縮水。”北京一傢典當企業負責人張女士認為：“對於未來的房產典當，各企業自然有措施防禦風險，但對在當的房產，這就存在很大的風險。”        正因房產典當期限越長越存在危險，所以有業界專傢建議各企業積極開展房地產典當的貸後工作。“首先要制定出確實可行的貸後回訪制度，並加以嚴格執行。”北京另一傢典當負責人徐先生說：“要定期對客戶進行回訪跟蹤，瞭解他的實際情況，分析他的還款能力，哪怕是見個面、聊聊天，也能夠為我們及早發現問題控制風險提供幫助。”        一般情況下，客戶融資往往也希望按期還款，除非是惡意欺詐，但隨著時間的推移，客戶面臨的問題就可能不是自己能控制的，於是客戶的心態也會有變化，此期間還會出現其他問題，而典當行的風險會增加。“經常有同行說他的客戶做瞭一兩年還不上錢瞭，看來這是業界常有的事。所以，如果有客戶確實長時間不能贖回，我們一般采用分期贖取的方式，逐步將典當本金減少，從而逐步降低風險。”徐先生建議說：“另外，對房地產典當業務的抵押物狀態要定期檢查，這不僅包括抵押物的實際使用情況，還要包括抵押物的法律狀況，有沒有司法查封，有沒有設定二次抵押等等，這也有利於典當行及早發現問題，規避風險。” Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage