未依約履行借款義務 房屋買賣合同應予解除

www.gic.com.hk

【案情】  原告丁某、原告馬某訴被告張某、第三人某房地產經紀有限公司（以下簡稱地產公司）房屋買賣合同糾紛一案。  丁某、馬某訴稱：我們和張某於2009年11月10日簽訂北京市存量房買賣合同，約定張某將北京市通州區楊富店一房屋出售給我們，雙方約定房屋成交價格為人民幣68萬元。合同簽訂後，我們依約履行瞭交付定金的合同義務，但是在我們按照合同約定向張某支付合同款項時，張某不予配合，拒絕接收，並至今拒絕為其辦理房屋過戶手續。故請求法院判令：1、張某繼續履行合同義務，張某將本案房屋交付給我們，協助辦理房屋過戶；2、張某自2010年2月11日起按照每日1萬元定金的萬分之五的標準給付違約金直至完成過戶手續止。3、自2010年2月11日起按照1萬元定金的萬分之五給付違約金直至被告張某將房屋交付給我們為止；4、訴訟費由被告張某承擔。  張某辯稱：我不同意繼續履行合同，是丁某和馬某違約在先，二人沒有在2010年2月11日前給我首付款30萬和借款19萬。而且我已經通過地產公司告知瞭丁某與馬某合同予以解除。  張某提起反訴稱：我與丁某、馬某於2009年11月10日簽訂北京市存量房屋買賣合同及補充協議、合同簽訂後，我積極配合買方及地產公司辦理銀行面簽及評估等工作，但是在買方應該向我支付合同規定的款項時，由於買方不具備支付能力，超出瞭合同規定期限，故我拒絕繼續履行合同。而且我因急需資金，於2009年12月6日將自己名下的另一房屋超低價的出賣瞭，所以丁某、馬某給我造成瞭巨大的經濟損失。故請求法院判令：1、解除我與丁某、馬某簽訂的房屋買賣合同及補充協議；2、判令丁某、馬某賠償我違約金人民幣5萬元；3、反訴費由丁某、馬某承擔。  針對張某的反訴請求，丁某、馬某辯稱：不同意張某的反訴請求。合同履行期間雙方發生爭議是因對19萬元的交付，有關該借款的合同條款成立，但是並不生效，對這個條款的爭議不影響合同的履行，故我方要求繼續履行合同。  第三人地產公司述稱：丁某、馬某與張某在2009年11月10日簽訂瞭房屋買賣合同和補充協議，雙方約定在2009年11月26日交接首付款30萬元以及由丁某、馬某借給張某19萬元用以解除抵押貸款，但是2009年11月26日，丁某、馬某認為借給張某19萬元在安全性上有隱患，所以丁某、馬某拒絕借給張某，雙方因此產生糾紛，導致首付款沒有交接成功。  【分歧】  該院經審理認定丁某、馬某的行為構成根本違約。判決一、解除丁某、馬某與張某所簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》；二、解除丁某、馬某與張某、地產公司簽訂的《補充協議》；三、張某於判決生效之日起七日內返還丁某、馬某購房定金人民幣一萬元；四、駁回丁某、馬某的訴訟請求；五、駁回張某的其他反訴請求。  判決後，丁某、馬某不服，上訴至北京市第二中級人民法院，北京市第二中級人民法院判決駁回上訴，維持原判。  1、本案爭議焦點之一為丁某、馬某拒絕依《補充協議》約定給付張某19萬元借款的行為是否構成根本違約  對此存在兩種不同意見：第一種意見認為本案借款與房屋買賣是兩個法律關系。借款合同屬於成立但未生效，借款合同應在借款給付時才發生法律效力。且借款義務的負擔與否並不影響房屋買賣合同的繼續履行，同時，由於雙方在合同中未約定不履行借款義務的法律後果，因此丁某、馬某不構成根本違約，房屋買賣合同應該繼續履行。  第二種意見認為，借款關系雖系不同的法律關系，但從本案來看，借款行為應該是房屋買賣合同履行中的一個必要履行步驟，借款義務的履行情況直接影響瞭房屋買賣合同目的的實現，因此丁某、馬某構成根本違約，房屋買賣合同予以解除。  【評析】  筆者同意第二種意見。理由如下：  首先，本案中丁某、馬某上訴時堅持認為未構成根本違約，因為借款合同屬成立未生效，且解除抵押是張某作為出賣人的義務，二人還認為即使不向張某提供借款，雙方仍可通過轉按揭的方式繼續履行合同。但根據法院查明的事實，雙方在補充協議第五條的約定明確，“經甲乙雙方友好協商，乙方承諾於2009年11月26日前交付甲方購房首付款30萬元，另乙方借與甲方19萬元，用於甲方還清標的房屋貸款，丙方協助辦理。”“甲方承諾於銀行放款後3日內償還乙方此項借款19萬元。”從合同的實際履行角度來看，張某於2009年11月13日向中國工商銀行申請提前償還剩餘貸款484053.05元，從上述規定及履行情況，我們可以看出張某的剩餘貸款數額與雙方在補充協議中約定的首付款30萬元加上借款19萬元數額相近，還款方式亦系在銀行放款後及時歸還，此借款條款顯然系為解除抵押所設定。  其次，從法律的適用角度而言，通過上面的分析，雙方所簽訂的補充協議第五條顯系雙方對於房屋買賣的特別約定，該19萬元借款的用途實際是張某用於償還所欠銀行的剩餘貸款，從而順利解除設定在涉案房屋上的抵押擔保，而隻有解除瞭房屋抵押擔保，方可進行下一步，即將涉案房屋過戶給丁某、馬某，才能最終完成買賣行為、實現房屋買賣合同的最終目的。本案中，由於丁某、馬某拒絕給付張某該19萬元借款，導致張某無法還清銀行貸款，該行為的後果是直接導致瞭房屋無法過戶，從而使本案的房屋買賣行為無法實際完成。  再次，從法理學角度來講，合同的產生系基於雙方之間的信賴關系。從存量房買賣糾紛的審理實踐來看，由於現在傳統儒傢“重義輕利”的倫理道德在市場利益沖擊下分崩離析，新的市場道德和法治觀念沒有深入普及，私的理念缺乏約束，使得當事人一方任意違約等行為頻頻出現，嚴重損害瞭交易安全和誠實守信的良好秩序的建立。因此對於信賴利益的保護尤為重要。本案中丁某、馬某的上述行為已經危及作  為合同關系之基礎的信賴關系，使張某現拒絕通過變更合同條款或其他方式與之繼續進行房屋買賣，丁某、馬某的行為構成根本違約。  綜上，丁某、馬某拒絕依《補充協議》約定給付張某19萬元借款的行為，已致使雙方不能實現合同目的，故丁某、馬某的行為構成根本違約。  2、本案中張某是否單方解除房屋買賣合同  根據我國合同法第94條規定，當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。同時合同法第96條規定當事人一方依照第94條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。  本案中，張某於2009年12月26日向地產公司發送瞭書面合同解除函，寫明“丁某、馬某應於2009年11月26日給付首付款及借款共計49萬元，丁某、馬某拖至12月19日仍未付款，付款已逾期，屬嚴重違約，特依法通知解除房屋買賣合同及網簽”。  從形式要件和內容來看，張某發給地產公司的書面解除合同通知符合法律規定，具有法律效力。雖然地產公司稱已將張某發送的書面解除函電話通知瞭丁某、馬某，但本案中張某自己未將該書面合同解除函發送給丁某和馬某，同時地產公司亦未采取書面通知的方式告知丁某、馬某合同解除，在沒有提供相關證據的情況下，房屋買賣合同實際上並未解除。  3、未依約借款應否賠償違約金  本案庭審過程中，張某稱因502號存在糾紛，導致其在急需用錢的情況下低價出賣瞭位於通州區大稿南街1號9號樓的房屋，造成瞭經濟損失，其提出反訴要求丁某、馬某按房屋買賣合同第七條第二款逾期付款的違約責任的約定一次性賠償違約金5萬元。  本案中，房屋買賣合同第七條第二款關於逾期付款的違約責任一節，約束的是房款的逾期給付問題。由於該19萬元的性質並不屬於房款，且雙方在房屋買賣合同及補充協議中均未明確約定逾期給付此筆借款19萬元的違約責任，故不能適用存量房買賣合同第七條第二款有關逾期付款責任的約定，因此張某的反訴主張缺乏法律及合同依據，不應支持。  綜上，一審、二審判決是正確的。 Tags:樓宇按揭,樓按,物業按揭,按揭貸款,按揭計算機,Finance Company,借錢,財務,財務公司,Property Mortgage